เรามีสิทธิ์เข้าไปในชั้นใต้ดินของอาคารอพาร์ตเมนต์ของเราหรือไม่? พื้นที่ใต้บ้าน: วิธีใช้ชั้นใต้ดินสำหรับความต้องการของครัวเรือน ข้อกำหนดสำหรับชั้นใต้ดินของอาคารอพาร์ตเมนต์มีอะไรบ้าง

ในตัวเรา อาคารอพาร์ตเมนต์มีชั้นใต้ดิน ในห้องใต้ดินนี้มีการสื่อสารทางวิศวกรรมที่ให้บริการแก่ผู้อยู่อาศัยบริเวณทางเข้าทั้งหมด - ท่อน้ำทิ้ง, น้ำประปา, เครื่องทำความร้อน, เครื่องระบายอากาศ อุปกรณ์ล็อคที่เหมาะสม ตามวรรค 1 ของข้อ 290 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียและวรรค 1 ของศิลปะ สถานที่นี้ควรเป็นของผู้อยู่อาศัยตามประมวลกฎหมายที่อยู่อาศัยแห่งสหพันธรัฐรัสเซีย 36 แต่เช่นเดียวกับในกรณีอื่น ๆ มันถูกขโมยโดยไม่ได้รับการตัดสินใจจากที่ประชุมใหญ่ของเจ้าของ แต่ท่อของเรายังคงอยู่ที่นั่น กลางคืน ไม่สามารถเข้าสถานที่นี้ได้ ไม่มีใครมีกุญแจหมายเลข ในกรณีนี้จึงไม่สามารถทำได้ สถานการณ์ฉุกเฉินในกรณีที่ท่อแตกและน้ำท่วมให้ปิดน้ำ นอกจากนี้ยังเป็นไปไม่ได้เป็นระยะ ๆ ที่จะปิดน้ำในตื่นเพื่อติดตั้งอุปกรณ์ประปาในอพาร์ตเมนต์ของผู้อยู่อาศัยในอาคาร เมื่อฉันมีน้ำท่วมและเพื่อนบ้านข้างบนอยู่ที่เดชาของพวกเขา หน่วยฉุกเฉินไม่สามารถปิดน้ำได้ ฉันยืนดูที่ประตูเหล่านี้และน้ำไหลตลอดทั้งคืน ถ้ามันเป็นไปได้ที่จะปิดน้ำ ความเสียหายจะน้อยกว่ามากก็คงไม่เสียหาย ถ้ามีเฟอร์นิเจอร์ ก็จะมีรอยรั่วที่เพดานเพียงเล็กน้อยเท่านั้น ผมเริ่มศึกษากฎหมายและเห็นว่าสถานการณ์นี้ขัดแย้งกับกฎหมายที่บังคับใช้ในรัสเซียในปัจจุบันโดยตรง กล่าวคือตามวรรค 3.4.5 ของมติของคณะกรรมการการก่อสร้างแห่งรัฐของสหพันธรัฐรัสเซียหมายเลข 170 เมื่อวันที่ 27 กันยายน 2546" ประตูทางเข้าในทางเทคนิคใต้ดินจะต้องล็อคชั้นใต้ดิน (กุญแจจะถูกเก็บไว้ในองค์กรเพื่อการบำรุงรักษาสต็อกที่อยู่อาศัย, UDS (United Dispatch Service), ภารโรง, คนงานที่อาศัยอยู่ในบ้านเหล่านี้) มีจารึกพิเศษไว้ที่ประตูเกี่ยวกับ สถานที่จัดเก็บ การเข้าถึงสาธารณูปโภคด้านการขนส่งที่ผ่านสถานที่ของตัวแทนขององค์กรที่เกี่ยวข้องในการให้บริการสต็อกที่อยู่อาศัยและสาธารณูปโภคของเมืองต้องได้รับการดูแลตลอดเวลาของวัน" เนื่องจากข้อเท็จจริงของการไม่ปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมายนี้ฉันจึงส่ง แอปพลิเคชันถึง 1. บริษัท จัดการเขต DEZ Gagarinsky ที่ให้บริการบ้านของเรา 2. ถึงฝ่ายบริหารของเขต Gagarinsky ของมอสโก 3. ไปยังเขตปกครองทางตะวันตกเฉียงใต้ พวกเขาสามารถตอบฉันได้ว่าพวกเขารับโทรศัพท์จากเจ้าของสถานที่นี้ กฎหมายระบุไว้แตกต่างออกไป - จะต้องส่งกุญแจไปที่ห้องควบคุม เนื่องจากคุณอาจพบว่าตัวเองตกอยู่ในสถานการณ์ที่คล้ายกันเพราะคุณ บ้านอาจมีห้องใต้ดินและอาจไม่ชัดเจนว่าใครอยู่ในนั้นในกรณีฉุกเฉิน (เช่น น้ำท่วม) เมื่อทุกนาทีมีค่า คุณไม่สามารถทำอะไรได้ ฉันขอให้คุณสนับสนุนการร้องเรียนของฉันและเขียนข้อความที่คล้ายกัน แห่งหนึ่งในห้องใต้ดินของคุณ เพื่อว่าด้วยการมีส่วนร่วมของคนจำนวนมาก เราจะสามารถบังคับเจ้าหน้าที่ให้ปฏิบัติตามกฎหมายปัจจุบันได้

สถานะของห้องใต้ดินยังคงเป็นความกังวลของเจ้าของทรัพย์สิน อาคารอพาร์ตเมนต์(เอ็มซีดี). ดูเหมือนว่าประเด็นการรับรู้สิทธิการเป็นเจ้าของร่วมกันของ “เทคนิคใต้ดิน” (ซึ่งบางครั้งเรียกว่าชั้นใต้ดิน) ได้รับการแก้ไขแล้วในระดับศาลรัฐธรรมนูญ (คำนิยามลงวันที่ 19 พฤษภาคม 2552 ฉบับที่ 489 อ-โอ)

อย่างไรก็ตาม จากการปฏิบัติได้แสดงให้เห็นว่าอาคารอพาร์ตเมนต์บางแห่งไม่จำเป็นต้องรวมชั้นใต้ดินไว้ในทรัพย์สินส่วนกลาง บทความนี้จะกล่าวถึงวิธีการกำหนดวัตถุประสงค์ของห้องใต้ดินและระบอบการปกครองทางกฎหมาย

อาคารอพาร์ตเมนต์และระบบกฎหมายที่เป็นไปได้

ตาม ข้อ 1 ศิลปะ 290 ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียเจ้าของอพาร์ทเมนท์ในอาคารอพาร์ตเมนต์โดยสิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกัน เป็นเจ้าของอาคารส่วนกลาง โครงสร้างรองรับของบ้าน เครื่องกล ไฟฟ้า สุขาภิบาล และอุปกรณ์อื่น ๆ ภายนอกหรือภายในอพาร์ทเมนท์ที่ให้บริการอพาร์ทเมนท์มากกว่าหนึ่งแห่ง มาตรา 36 ของรหัสที่อยู่อาศัย RFช่วยให้เห็นภาพพื้นที่ส่วนกลางของบ้านได้ครบถ้วนมากขึ้น

ตามมาตรฐานนี้ เจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์เป็นเจ้าของโดยสิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกัน สถานที่ซึ่งไม่ได้เป็นส่วนหนึ่งของอพาร์ทเมนท์และมีวัตถุประสงค์เพื่อให้บริการมากกว่าหนึ่งห้องในอาคารที่กำหนด: การลงจอดระหว่างอพาร์ทเมนท์ บันได ลิฟต์ ลิฟต์และปล่องอื่น ๆ ทางเดิน พื้นทางเทคนิค ห้องใต้หลังคา ห้องใต้ดินที่มีการสื่อสารทางวิศวกรรม อุปกรณ์อื่น ๆ ที่ให้บริการมากกว่าหนึ่งห้องในบ้านที่กำหนด (ชั้นใต้ดินทางเทคนิค)

ตามบรรทัดฐานเหล่านี้ว่าสถานที่ที่เป็นทรัพย์สินส่วนกลางไม่สามารถเป็นส่วนหนึ่งของอพาร์ทเมนต์หรือสถานที่อื่น ๆ ที่เป็นเจ้าของเป็นรายบุคคลและส่วนหนึ่งของสถานที่ที่ไม่ได้แยกจากสถานที่ที่เป็นของเจ้าของคนเดียวไม่สามารถมีกรรมสิทธิ์ร่วมกันได้ ในทางกลับกันสถานที่ที่เป็นวัตถุของกฎหมายอาจอยู่ภายใต้ระบอบกฎหมายดังต่อไปนี้:

ทรัพย์สินส่วนกลางใน MKD จากนั้นผู้เข้าร่วมในทรัพย์สินส่วนกลาง
กรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของสถานที่ในบ้านทั้งหมดโดยขนาดแต่ละส่วนแบ่งเป็นสัดส่วนกับพื้นที่ของสถานที่ที่เป็นของเจ้าของแต่ละคน
- ทรัพย์สินอิสระที่เป็นกรรมสิทธิ์แต่เพียงผู้เดียวหรือร่วมกัน แต่ไม่เกี่ยวข้องกับวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้ของทรัพย์สินเป็นทรัพย์สินเสริมและให้บริการสถานที่อื่น

คำชี้แจงของศาลรัฐธรรมนูญ

ตามที่ระบุไว้ใน คำจำกัดความของศาลรัฐธรรมนูญแห่งสหพันธรัฐรัสเซีย ลงวันที่ 19 พฤษภาคม 2552 ฉบับที่ 489 O-Oสถานที่ที่ไม่ใช่ส่วนหนึ่งของอพาร์ทเมนท์เป็นทรัพย์สินส่วนกลางของเจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์ (รวมถึง) หากอุปกรณ์ที่มีจุดประสงค์เพื่อตอบสนองความต้องการของเจ้าของสถานที่ตั้งอยู่ภายใน สถานที่ดังกล่าวไม่มีวัตถุประสงค์ที่เป็นอิสระเช่นเดียวกับอุปกรณ์ที่อยู่ในนั้นมีวัตถุประสงค์เพื่อให้บริการหลายห้องหรือทั้งหมดของบ้าน

ในเวลาเดียวกันผู้พิพากษาตั้งข้อสังเกตว่านอกเหนือจากสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นทรัพย์สินส่วนกลางแล้ว อาคารอพาร์ตเมนต์อาจมีสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยอื่น ๆ ที่มีไว้สำหรับการใช้งานอิสระ

สถานที่ดังกล่าวเป็นอสังหาริมทรัพย์ - วัตถุอิสระ สิทธิพลเมือง- ระบอบกฎหมายของพวกเขาแตกต่างจากระบอบกฎหมายของสถานที่ที่จัดตั้งขึ้น ศิลปะ. 290 ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียและศิลปะ 36 รหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซียเมื่อมองไปข้างหน้า เราสังเกตว่าในบ้านที่สร้างโดยโซเวียต (และเก่ากว่า) ไม่ใช่เรื่องง่ายที่จะแยกแยะสถานที่ที่ไม่ใช่ที่พักอาศัยซึ่งมีฟังก์ชั่นบริการเฉพาะจากสถานที่ที่ไม่ใช่ที่พักอาศัยเพื่อวัตถุประสงค์อิสระ การแก้ไขปัญหานี้ต้องคำนึงถึงสถานการณ์ข้อเท็จจริงและอยู่ในอำนาจของศาลอนุญาโตตุลาการและศาลที่มีเขตอำนาจศาลทั่วไป ศาลรัฐธรรมนูญได้ให้ความสนใจกับเรื่องนี้ซ้ำแล้วซ้ำเล่า (ดูคำจำกัดความลงวันที่ 24 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2554 ฉบับที่ 137 О-О ลงวันที่ 16 ธันวาคม พ.ศ. 2553 ฉบับที่ 1587 О-О ลงวันที่ 17 มิถุนายน พ.ศ. 2553 ฉบับที่ 814 О-О ลงวันที่ 22 เมษายน พ.ศ. 2553 ฉบับที่ 472 О-О ฯลฯ)

แนวทางอนุญาโตตุลาการซึ่งได้รับการพัฒนามาเกือบสองปีนับตั้งแต่คำตัดสินของศาลรัฐธรรมนูญแห่งสหพันธรัฐรัสเซีย คำจำกัดความหมายเลข 489 O-Oเพื่อความประหลาดใจของเจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์และตัวแทนของพวกเขาเธอแสดงให้เห็นว่าสถานที่ชั้นใต้ดินซึ่งในอดีตมีไว้สำหรับการประชุมเชิงปฏิบัติการรองเท้าร้านขายยาและองค์กรและสถาบันอื่น ๆ เมื่อมองแวบแรกไม่แตกต่างจากสถานที่ชั้นใต้ดินเดียวกันที่ไม่ได้ครอบครองโดย วัตถุที่คล้ายกันโดยส่วนใหญ่ไม่ถือเป็นทรัพย์สินส่วนรวมของบ้าน ในทางกลับกันในอาคารใหม่ ระบอบการปกครองทางกฎหมายของห้องใต้ดินมีความโปร่งใสมากขึ้นและมักถูกกำหนดโดยอนุญาโตตุลาการว่าเป็นทรัพย์สินที่ใช้ร่วมกัน

ตำแหน่งประธานศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุด

ห้องใต้ดินของบ้านไม่ใช่ความหมายทางเทคนิค

ความล้มเหลวครั้งใหญ่ครั้งแรกของ HOA ซึ่งแสดงถึงผลประโยชน์ของเจ้าของสถานที่บางส่วนในอาคารอพาร์ตเมนต์ในเรื่องของการรับรู้ชั้นใต้ดิน ทรัพย์สินส่วนกลางประสบความเดือดร้อนเมื่อปลายปี 2552

มติของรัฐสภาของศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซีย ลงวันที่ 15 ธันวาคม 2552 ฉบับที่ 12537/09การดำเนินการทางตุลาการทั้งหมดที่นำมาใช้ก่อนหน้านี้เพื่อสนับสนุนการเป็นหุ้นส่วนถูกยกเลิก และคดีที่ตระหนักถึงสิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกันของห้องใต้ดินที่มีข้อพิพาทเกิดขึ้นบนพื้นที่ของอพาร์ตเมนต์เก่าและใช้เป็นทรัพย์สินอิสระมานานหลายทศวรรษ (เพื่อเป็นที่ตั้งของสถาบันต่าง ๆ ) ถูกส่งไปยังการพิจารณาใหม่ เหตุผลในการตัดสินใจครั้งนี้มีดังต่อไปนี้

ประเด็นสำคัญ:

สิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกันจะเกิดขึ้นโดยอัตโนมัติสำหรับชั้นใต้ดินทางเทคนิคเท่านั้น และไม่ใช่สำหรับพื้นที่ชั้นใต้ดินของบ้าน
โดยอาศัยคำแนะนำโดยตรง ศิลปะ. 36 อาคารที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซียสิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกันของเจ้าของบ้านไม่ได้เกิดขึ้นกับส่วนชั้นใต้ดินของอาคารที่พักอาศัย แต่สำหรับชั้นใต้ดินทางเทคนิคเท่านั้น คุณสมบัติของชั้นใต้ดินในฐานะห้องเทคนิคนั้นพิจารณาจากความจำเป็นในการเข้าถึงอุปกรณ์ที่อยู่ในนั้นแบบเปิดอย่างต่อเนื่อง

การมีอยู่เพียงเท่านั้น การสื่อสารทางวิศวกรรมและอุปกรณ์ในห้องใต้ดินหรือชิ้นส่วนที่เกี่ยวข้องไม่ได้ให้เหตุผลเพียงพอที่จะพิจารณาว่าทรัพย์สินนี้เป็นชั้นใต้ดินทางเทคนิค และเป็นผลให้ทรัพย์สินที่ใช้ร่วมกันของเจ้าของบ้าน นอกจากนี้ รัฐสภาของศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดยังคำนึงถึงว่าชั้นใต้ดินที่ถูกโต้แย้งนั้นถูกสร้างขึ้นจากอพาร์ตเมนต์เดิม (เนื่องจากคำถามเกิดขึ้นทันทีเกี่ยวกับความเป็นไปได้ในการเข้าถึงการสื่อสารที่ตั้งอยู่ในสถานที่ที่ระบุและความจำเป็น) และ ถูกใช้เป็นทรัพย์สินอิสระก่อนที่จะมีการสร้าง HOA และสิทธิการเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์และห้องพักในหมู่ผู้อยู่อาศัยในบ้าน

สัญญาณของ "เทคนิคใต้ดิน"

ที่นี่เราจะพูดถึงการตัดสินใจที่เป็นประโยชน์ต่อเจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์โดยพิจารณาจากตำแหน่งของรัฐสภาของศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดที่นำเสนอข้างต้น ดังนั้นใน มติของสำนักงานป้องกันการผูกขาดของรัฐบาลกลางแห่งดินแดนทางเหนือ เมื่อวันที่ 21 มีนาคม 2554 เลขที่ A56-30206/2553ผู้พิพากษาเข้าข้างหน่วยงานลงทะเบียนซึ่งปฏิเสธ นิติบุคคลในการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ห้องใต้ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของห้องแผงไฟฟ้าซึ่งเป็นทรัพย์สินส่วนรวมของบ้าน แม้ว่าองค์กรจะทำหน้าที่เป็นผู้ถือหุ้นในระหว่างการก่อสร้างบ้านรวมถึงการจัดหาเงินทุนในการก่อสร้างชั้นใต้ดิน แต่ศาลระบุว่าผู้เข้าร่วมทั้งหมดในความเป็นเจ้าของร่วมกันจะต้องยื่นขอจดทะเบียนสิทธิในทรัพย์สินส่วนกลางของบ้านโดยรัฐ โดยเฉพาะห้องใต้ดินที่เป็นข้อพิพาท

โดยมติของ Federal Antimonopoly Service ของภูมิภาคคาซัคสถานเหนือ ลงวันที่ 20 ธันวาคม 2010 เลขที่ A53-6270/2009การเรียกร้องของ HOA เกี่ยวกับชั้นใต้ดินเป็นที่พอใจ การก่อสร้างได้รับเงินทุนจากผู้ประกอบการในระหว่างการก่อสร้างบ้าน และได้รับการจดทะเบียนเป็นทรัพย์สินของผู้ประกอบการเมื่อการก่อสร้างเสร็จสิ้น ผู้พิพากษาตั้งข้อสังเกตถึงข้อเท็จจริงที่ว่าสถานที่พิพาทนั้นไม่ได้ตั้งใจให้เป็นที่ทำการสำนักงาน และไม่ได้ถูกนำไปใช้งานเช่นนั้น

การตรวจสอบพบว่ามีอุปกรณ์สุขภัณฑ์ที่ให้บริการในอาคารอพาร์ตเมนต์อยู่ในชั้นใต้ดิน ซึ่งเป็นไปไม่ได้ที่จะใช้งานหากไม่มีการเข้าถึงสถานที่ที่มีการโต้แย้งอย่างต่อเนื่อง ตาม เอกสารโครงการสถานที่พิพาทได้รับการยอมรับว่าเป็นชั้นใต้ดินทางเทคนิคโดยไม่มีวัตถุประสงค์อิสระ

ประเด็นสำคัญ:

ชั้นใต้ดินต่อไปนี้ถือเป็นเทคนิค:
- ได้รับการออกแบบให้เป็นชั้นใต้ดินทางเทคนิคไม่มีวัตถุประสงค์อิสระและไม่ได้มีไว้สำหรับการใช้งานอิสระ
- ติดตั้งระบบวิศวกรรมและชุดควบคุม การบำรุงรักษาซึ่งต้องมีการเข้าถึงผู้เชี่ยวชาญทางเทคนิคอย่างต่อเนื่อง
- ไม่แยกออกจากระบบวิศวกรรมและหน่วยควบคุม

อีกตัวอย่างหนึ่งของการรับรู้สิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกันในห้องใต้ดินซึ่งเช่าโดยไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของสถานที่อยู่อาศัยของบ้าน - มติของ Federal Antimonopoly Service ของภูมิภาคคาซัคสถานเหนือ ลงวันที่ 10 สิงหาคม 2553 เลขที่ A32-4632/2008

ศาลได้ตรวจสอบวัสดุคดีรวมทั้งแผนผังชั้นใต้ดินของอาคารที่พักอาศัยแล้วพบว่าประกอบด้วยท่อหลักของระบบทำความร้อน ระบบจ่ายน้ำร้อนและน้ำเย็น ไรเซอร์ ท่อเข้าที่จ่ายระบบทำความร้อนของบ้าน วาล์วปิดและก๊อกน้ำท่อของระบบบำบัดน้ำเสียและได้ข้อสรุป: เดิมทีชั้นใต้ดินดังกล่าวไม่ได้มีไว้สำหรับการใช้งานอิสระ จะต้องจัดเป็นทรัพย์สินส่วนรวมของเจ้าของบ้าน

คำตัดสินของศาลครั้งสุดท้าย ยอมรับว่าห้องใต้ดินเป็นทรัพย์สินที่ใช้ร่วมกัน ซึ่งฉันอยากจะดึงดูดความสนใจของคุณ - มติของ Federal Antimonopoly Service ของประเทศยูเครน ลงวันที่ 15 มีนาคม 2554 เลขที่ F09-1144/11 C6ผู้พิพากษาได้รับการนำเสนอพร้อมความเห็นของผู้เชี่ยวชาญ ตามที่ชั้นใต้ดินของอาคารที่อยู่อาศัยที่มีการโต้แย้งมี:

อินพุตพร้อมอุปกรณ์วัดแสงสำหรับระบบจ่ายน้ำเย็นของห้องพักทุกห้องที่ชั้นหนึ่งและชั้นใต้ดิน
-อินพุตพร้อมอุปกรณ์วัดแสงสำหรับระบบจ่ายน้ำร้อนและระบบทำความร้อนที่ออกแบบมาเพื่อให้แน่ใจว่า น้ำร้อนและความอบอุ่นของพื้นที่ชั้น 1 และชั้นใต้ดิน
-ระบบติดตั้ง อุปทานและการระบายอากาศไอเสียซึ่งจัดให้มีการไหลเวียนของอากาศ (และการกำจัด) อย่างเป็นระบบไปยังบริเวณชั้นหนึ่งและชั้นใต้ดิน
-มีลิฟต์ขนส่งสินค้าและโถงลิฟต์สำหรับขนย้ายสินค้าระหว่างชั้น 1 และชั้นใต้ดิน

จากข้อมูลที่ได้รับ ผู้พิพากษาสรุปว่าห้องใต้ดินดังกล่าวไม่สามารถใช้ได้อย่างอิสระ การออกแบบและจุดประสงค์ที่แท้จริงคือการให้บริการ เนื่องจากมีโหนดควบคุมทั้งหมดสำหรับเครือข่ายสาธารณูปโภคของชั้นหนึ่งและชั้นใต้ดินของอาคารซึ่งอยู่ในชั้นใต้ดิน ซึ่งต้องรับประกันการเข้าถึงโดยไม่มีสิ่งกีดขวาง ห้องใต้ดินมีบทบาทในการให้บริการและมีความเชื่อมโยงกับอาคารโดยรวมอย่างแยกไม่ออกเนื่องจากไม่ได้แยกออกจากกัน

ไม่มีระบบจ่ายไฟ, เครื่องทำความร้อน, น้ำประปาและอุปกรณ์วัดแสงแยกต่างหากในห้องใต้ดิน สาธารณูปโภคตามที่ผู้พิพากษากำหนดไว้ล่วงหน้าถึงจุดประสงค์เสริม

จากเนื้อหาของการพิจารณาคดีข้างต้นเราสามารถสรุปได้ว่าข้อพิพาทแต่ละข้อเกี่ยวกับการยอมรับสิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกันของห้องใต้ดินให้กับเจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์นั้นมีความแตกต่างและเหตุผลในการแก้ปัญหาเพื่อผลประโยชน์ ของเจ้าของบ้าน ลักษณะทั่วไปของทุกกรณีที่กล่าวถึงข้างต้นคือ ประการแรก ชั้นใต้ดินที่ถูกโต้แย้งไม่ได้ถูกออกแบบหรือสร้างขึ้นในภายหลังเป็นวัตถุแยก (รวมถึงจากศูนย์สื่อสารและศูนย์ควบคุม) และประการที่สอง ในห้องใต้ดินที่มีการโต้แย้งทั้งหมด นอกเหนือจากเครือข่ายสาธารณูปโภคแล้ว หน่วยควบคุมก็ตั้งอยู่เช่นกัน โปรดทราบว่ารัฐสภาของศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดใน กฤษฎีกาที่ 12537/09ไม่ได้ทำข้อสรุปพื้นฐานใด ๆ ในทิศทางนี้ พวกเขาปรากฏตัวในภายหลังในปณิธานอื่นของเขา (ลงวันที่ 03/02/2553 ฉบับที่ 13391/52)

ชั้นใต้ดินเป็นทรัพย์สินแยกต่างหาก

ใน พระราชกฤษฎีกาที่ 13391/52เมื่อใช้ตัวอย่างของชั้นใต้ดินของบ้านก่อนการปฏิวัติจะมีการกำหนดลักษณะของห้องดังกล่าวเป็นวัตถุอิสระ ดังนั้นเมื่อพิจารณาสถานะของชั้นใต้ดินในอาคารอพาร์ตเมนต์ที่คล้ายกันจำเป็นต้องคำนึงถึงสิ่งนั้นด้วย ข้อ 1 ของภาคผนวก 3ถึง มติสภาสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซีย ลงวันที่ 27 ธันวาคม 2534 ฉบับที่ 3020 1วัตถุทรัพย์สินของรัฐเช่นกองทุนที่อยู่อาศัยและไม่ใช่ที่อยู่อาศัยถูกจัดประเภทเป็นทรัพย์สินของเทศบาลซึ่งเป็นทรัพย์สินของมอสโกและเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก ตั้งแต่วินาทีที่ประชาชนเริ่มใช้สิทธิในการแปรรูปที่อยู่อาศัยตามที่บัญญัติไว้ กฎหมาย RSFSR ลงวันที่ 4 กรกฎาคม 2534 ฉบับที่ 1541 1อาคารที่อยู่อาศัยที่มีการแปรรูปอพาร์ทเมนต์ (ห้อง) อย่างน้อยหนึ่งห้องสูญเสียสถานะเป็นวัตถุที่อยู่ในกรรมสิทธิ์ของเทศบาลโดยเฉพาะ

ดังนั้น ระบอบการปกครองทางกฎหมายของสถานที่ชั้นใต้ดิน ไม่ว่าจะเกี่ยวข้องกับกรรมสิทธิ์ร่วมกันของเจ้าของสถานที่หลายแห่งในนั้นหรือไม่ก็ตาม อาคารที่อยู่อาศัยควรกำหนดอย่างแม่นยำในวันที่มีการแปรรูปอพาร์ทเมนต์แห่งแรกในบ้าน สิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกันในทรัพย์สินส่วนกลางในบ้านดังกล่าว (โดยเฉพาะห้องใต้ดิน) เกิดขึ้นเพียงครั้งเดียว - รัฐสภาของศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดชี้ให้เห็น: ในช่วงเวลาของการแปรรูปสถานที่แรกในบ้าน ต่อมาได้นำกฎหมายของรัฐบาลกลางมาใช้ (รวมถึงกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียลงวันที่ 24 ธันวาคม 2535 ฉบับที่ 4218 1 “ บนพื้นฐานของรัฐบาลกลาง นโยบายที่อยู่อาศัย"ข้อบังคับชั่วคราวว่าด้วยอาคารชุด ศิลปะ 290 ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียและศิลปะ มาตรา 36 แห่งประมวลกฎหมายที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย) เพียงยืนยันการมีอยู่ของเจ้าของบ้านที่มีอยู่แล้วของสิทธิการเป็นเจ้าของร่วมในทรัพย์สินส่วนกลางของบ้านและชี้แจงให้ชัดเจน แต่อย่าสร้างสิทธิ์ดังกล่าวอีกครั้ง

ตามการค้นพบของอนุญาโตตุลาการหาก ณ วันที่แปรรูปอพาร์ทเมนต์แห่งแรกนั้นสถานที่ชั้นใต้ดินของอาคารที่อยู่อาศัยนั้นมีจุดมุ่งหมาย (นับ, ก่อตัว) เพื่อการใช้งานอิสระเพื่อวัตถุประสงค์ที่ไม่เกี่ยวข้องกับการบำรุงรักษาอาคารที่อยู่อาศัยและถูก เจ้าของบ้านไม่ได้ใช้เป็นทรัพย์สินส่วนกลางจริง ๆ แล้วสิทธิในการแบ่งปันไม่มีเจ้าของบ้านเป็นเจ้าของสถานที่เหล่านี้ พื้นที่ชั้นใต้ดินที่เหลือซึ่งไม่ได้จัดสรรเพื่อใช้โดยอิสระ กลายเป็นทรัพย์สินส่วนกลางของเจ้าของบ้านในฐานะทรัพย์สินส่วนกลางของบ้าน

ประเด็นสำคัญ:
วัตถุอสังหาริมทรัพย์อิสระคือห้องใต้ดินที่ออกแบบหรือสร้างขึ้นในช่วงเวลาของการแปรรูปอพาร์ทเมนต์แห่งแรกในบ้านเพื่อเป็นวัตถุที่มีไว้สำหรับการใช้งานอิสระ

เกณฑ์นี้ตามอนุญาโตตุลาการไม่ได้ขัดแย้งกับคำแถลงที่ว่าสถานที่ซึ่งมีระบบสาธารณูปโภคตั้งอยู่เป็นทรัพย์สินส่วนรวมของเจ้าของบ้าน เพื่อกำหนดระบอบการปกครองทางกฎหมายของห้องใต้ดิน (แยกต่างหาก) การมีการสื่อสารทางวิศวกรรมอยู่ในนั้นไม่ได้และไม่สำคัญเนื่องจากตั้งอยู่ในแต่ละห้องใต้ดินและไม่ได้อยู่ในตัวเองทำให้เกิดสิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกันของเจ้าของบ้าน สำหรับสถานที่ที่จัดสรรไว้เพื่อใช้อย่างอิสระแล้วไม่เกี่ยวข้องกับการบำรุงรักษาอาคารที่พักอาศัย
เราจัดการเพื่อค้นหาหลายรายการ ตัวอย่างที่น่าสนใจการใช้งาน กฎข้อบังคับเลขที่ 13391/09ในการปฏิบัติงานของศาลอนุญาโตตุลาการของรัฐบาลกลาง ดังนั้น, มติของบริการต่อต้านการผูกขาดของรัฐบาลกลางของเขตตะวันตกเฉียงเหนือ ลงวันที่ 21 มีนาคม 2554 เลขที่ A56-48167/2009 สมาคมเจ้าของบ้านถูกปฏิเสธการเรียกร้องต่อ KUGI สำหรับการรับรู้สิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกันของชั้นใต้ดินซึ่งตามใบรับรองจากสำนักออกแบบและสินค้าคงคลังได้ถูกบันทึกไว้ในเอกสารทางบัญชีตั้งแต่ปี 1977 เป็นสถานที่ของการประชุมเชิงปฏิบัติการของช่างทำรองเท้า ( อดีตอพาร์ตเมนต์- ในปี 2546 สิ่งอำนวยความสะดวกนี้ได้รับการสร้างขึ้นใหม่ (พื้นที่ลดลงเนื่องจากการจัดสรรหน่วยวัดปริมาณน้ำไปยังสถานที่แยกต่างหาก) ซึ่งเป็นผลมาจากการจดทะเบียนทรัพย์สินรองซึ่งไม่มีสถานที่ทางเทคนิค (ห้องระบายอากาศ, น้ำ เมตร แผงสวิตช์ ลิฟต์ ฯลฯ) ในทำนองเดียวกันชะตากรรมของอสังหาริมทรัพย์รอง (ชั้นใต้ดิน) ใน มติของ Federal Antimonopoly Service ของโซนตะวันตกเฉียงเหนือ ลงวันที่ 21 มีนาคม 2554 เลขที่ A56-36543/2009, FAS ภูมิภาคมอสโก ลงวันที่ 9 ธันวาคม 2553 เลขที่ KG-A40/14250 10.

บันทึก:
เจ้าของสถานที่ชั้นใต้ดินที่ได้รับการจัดสรรเป็นวัตถุอิสระและใช้สำหรับร้านค้า ร้านกาแฟ ร้านขายยา ฯลฯ มีหน้าที่รับผิดชอบบนพื้นฐานที่เท่าเทียมกับเจ้าของสถานที่รายอื่นในบ้าน ที่จะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง ไม่ว่าพวกเขาจะใช้หรือไม่ก็ตาม ทรัพย์สินดังกล่าว ท้ายที่สุดแล้วสถานที่เหล่านี้ก็เป็นส่วนสร้างสรรค์ของอาคารอพาร์ตเมนต์ด้วย (มติของ Federal Antimonopoly Service NWO ลงวันที่ 21 มีนาคม 2554 เลขที่ A56-7732/2010)

เกี่ยวกับการจัดวางสาธารณูปโภคในห้องใต้ดิน - วัตถุอสังหาริมทรัพย์อิสระ - มีหลายกรณีที่น่าสนใจ โดยเฉพาะใน มติของ Federal Antimonopoly Service of the Northern Territory เมื่อวันที่ 18 มกราคม 2553 เลขที่ A56-9227/2551แสดงให้เห็นว่าการมีอยู่ของระบบจ่ายน้ำเย็นและน้ำร้อนและระบบทำความร้อนในห้องใต้ดินไม่สามารถทำหน้าที่เป็นพื้นฐานเพียงพอในการจำแนกห้องนี้เป็นห้องเสริมโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากจำเป็นต้องใช้อย่างต่อเนื่องและ การซ่อมบำรุงอุปกรณ์ที่อยู่ในห้องสำหรับความต้องการของห้องอื่น ๆ ของบ้านยังไม่ได้รับการพิสูจน์ ผู้พิพากษาของ FAS UO ได้ข้อสรุปที่คล้ายกันใน มติลงวันที่ 12 พฤษภาคม 2553 ที่ F09-3319/10 C6 เกี่ยวกับความจริงที่ว่าการสื่อสารการขนส่งสาธารณะตั้งอยู่ในชั้นใต้ดิน (ท่อส่งความร้อนกลางด้วย อุปกรณ์ทำความร้อน, ท่อจ่ายน้ำเย็น, ไรเซอร์พร้อมอุปกรณ์ตัดไฟ)

ควรสังเกตว่าในทางปฏิบัติมีหลายกรณีที่ชั้นใต้ดินซึ่งระบุด้วยสายตาว่าเป็นวัตถุอิสระนั้นในความเป็นจริงไม่ได้ถูกสร้างขึ้นอย่างเหมาะสมดังนั้นจึงอาจมีการโอนไปยังกรรมสิทธิ์ร่วมกันของเจ้าของบ้าน สถานการณ์ที่คล้ายกันได้รับการตรวจสอบโดยรัฐสภาของศาลภูมิภาคเชเลียบินสค์ มติที่ 44 G-99/2553 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2553ดังที่เห็นได้จากวัสดุกรณีนี้ ชั้นใต้ดินของอาคารที่พักอาศัย รวมถึงสถานที่ทั้งหมดของสิ่งอำนวยความสะดวกนี้ ได้ถูกยึดครองเป็นกรรมสิทธิ์ของเทศบาลในช่วงทศวรรษ 1990 (ตามที่กล่าวไว้ข้างต้น มติสภาสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซีย ครั้งที่ 3020 1- อย่างไรก็ตาม ในเวลานั้นชั้นใต้ดินเป็นพื้นที่ทางเทคนิค แต่ไม่ได้กำหนดการใช้งานอย่างอิสระ สถานที่พิพาทได้รับการสร้างขึ้นใหม่และนำไปใช้งานในรูปแบบที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยเฉพาะในปี พ.ศ. 2547 ดังนั้นเจ้าของบ้านจึงมีโอกาสจดทะเบียนเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกันทุกครั้ง การพิจารณาคดีนี้ไม่ได้ข้อสรุปเชิงตรรกะเพียงเพราะไฟล์คดีไม่ได้รวมหลักฐานเอกสารว่าอพาร์ทเมนต์แรกในอาคารที่อยู่อาศัยนี้ถูกแปรรูปเมื่อใดและสถานะของชั้นใต้ดินที่ถูกโต้แย้งในขณะนั้นเป็นอย่างไร (ตามหลักฐานทางอ้อม - "ใต้ดินทางเทคนิค ”) อย่างไรก็ตาม มีการสร้างแบบอย่างซึ่งสำคัญมาก

ชั้นใต้ดินเป็นทรัพย์สินอิสระเพื่อวัตถุประสงค์ในการบริการ

การใช้ห้องใต้ดินในอาคารอพาร์ตเมนต์มีความหลากหลายมากจนบางครั้งก็เป็นเรื่องยากมากที่จะกำหนดระบอบการปกครองทางกฎหมายโดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่วัตถุถูกแยกออกและมีวัตถุประสงค์ที่เป็นอิสระ - ให้บริการที่อยู่อาศัยของบ้านและอาคารใกล้เคียง (สำหรับ เช่น การจ่ายความร้อน) สถานที่ดังกล่าวเป็นไปตามคำตัดสินของ FAS UO (มติลงวันที่ 2 มีนาคม 2553 เลขที่ F09-982/10 C6), ไม่สามารถอยู่ในกรรมสิทธิ์หุ้นสามัญได้
คุณสมบัติ. ห้องใต้ดินที่มีการโต้เถียงถูกนำมาใช้เพื่อให้บริการบ้านหลายหลังตั้งแต่สร้างบ้าน ในตอนแรกมีวัตถุประสงค์ที่เป็นอิสระ เป็นเป้าหมายของการบัญชีทางเทคนิคและการจดทะเบียน และไม่ได้อยู่ในพื้นที่ส่วนกลางของอาคารพักอาศัยแห่งเดียว ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับสถานการณ์เหล่านี้ HOA ถูกปฏิเสธการเรียกร้องในการรับรู้สิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกันของห้องใต้ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของจุดทำความร้อนส่วนกลาง ซึ่งเป็นอุปกรณ์ที่เชื่อมต่อกับระบบการใช้ความร้อนของอาคารใกล้เคียงหลายแห่ง

ตามที่ระบุไว้ในตอนต้นของบทความชั้นใต้ดินขึ้นอยู่กับลักษณะวัตถุประสงค์ ฯลฯ อาจเป็นได้ทั้งทรัพย์สินส่วนกลางหรือทรัพย์สินของเจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์ เมื่อพิจารณาสถานะของชั้นใต้ดินของบ้านจำเป็นต้องคำนึงถึงปัจจัยหลายประการ: คุณสมบัติของการออกแบบวันที่และความแตกต่างของการสร้างใหม่และการก่อตัวของวัตถุอสังหาริมทรัพย์รองการมีการสื่อสารหน่วยควบคุม ฯลฯ เห็นได้ชัดว่าในกระบวนการสร้างข้อเท็จจริงที่ระบุไว้เจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์จะต้องได้รับความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญและบริการสินค้าคงคลัง แต่นั่นไม่ใช่ทั้งหมด หากมีเหตุในการฟ้องร้อง คำแถลงการเรียกร้องเมื่อพบการรับรู้สิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกันของชั้นใต้ดินเจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์ควรใช้แนวทางที่มีความรับผิดชอบในการเตรียมการพิจารณาคดี มีความจำเป็นต้องจัดการประชุมใหญ่ของเจ้าของและได้รับความยินยอมในการยื่นคำร้องที่เกี่ยวข้องในศาล รวมทั้งอนุญาตให้ห้างหุ้นส่วน (องค์กรการจัดการ บุคคลอื่น) เป็นตัวแทนผลประโยชน์ของเจ้าของเมื่อพิจารณาการเรียกร้องในศาล

อาคารสูงทุกหลังไม่ว่าอายุและระยะเวลาเปิดดำเนินการจะมีชั้นใต้ดินหรือไม่ก็ตาม และเจ้าของอพาร์ทเมนต์จำนวนมากสนใจว่าใครเป็นเจ้าของห้องใต้ดินในอาคารอพาร์ตเมนต์ใครมีสิทธิ์ในการกำจัดพื้นที่นี้และผู้พักอาศัยสามารถครอบครองสถานที่เหล่านี้และจัดเรียงตามความสนใจของตนเองได้หรือไม่

เป็นการยากที่จะตอบคำถามทุกข้ออย่างไม่คลุมเครือ เนื่องจากกรอบกฎหมายของภาคการเคหะมีการเปลี่ยนแปลงในช่วงหลายปีที่ผ่านมา จึงมีการแก้ไขต่างๆ มากมาย ซึ่งท้ายที่สุดก็ทำให้เกิดความขัดแย้งกับการกระทำที่นำมาใช้ในปีที่ผ่านมา เรามาดูวิธีการแปรรูปห้องใต้ดินในอาคารอพาร์ตเมนต์และดูว่าใครเป็นเจ้าของ

วัตถุประสงค์

ตามกฎแล้วในห้องใต้ดินของอาคารที่พักอาศัยจะมีท่ออุปกรณ์อุปกรณ์ทางเทคนิคและโครงสร้างที่ทำให้โครงสร้างพื้นฐานภายในทั้งหมดของอาคารใช้งานได้เช่น:

• เครือข่ายน้ำประปา
• เครื่องทำความร้อน;
• การจัดหาไฟฟ้า
• เครือข่ายเครื่องทำความร้อนหรือห้องหม้อไอน้ำ
• แผงกระจายหลัก

ดังนั้นชั้นเทคนิคของอาคารอพาร์ตเมนต์จึงเป็นสถานที่ที่ตั้งอยู่ใต้อพาร์ทเมนต์พักอาศัยซึ่งออกแบบมาเพื่อรับประกันการทำงานที่รับประกันของระบบสื่อสารทั้งหมดของบ้าน นั่นคือเหตุผลที่ไม่อนุญาตให้บุคคลที่ไม่ได้รับอนุญาตเข้าไปที่นั่นเพื่อหลีกเลี่ยงการรบกวนการทำงานของระบบและการสื่อสาร ความจริงข้อนี้คือเหตุผลในการติดตั้งบาร์บนหน้าต่างห้องใต้ดิน มีเพียงพนักงานสาธารณูปโภคเท่านั้นที่สามารถเข้าไปได้

บางครั้งมันเกิดขึ้นที่ส่วนหนึ่งของชั้นใต้ดินในอาคารอพาร์ตเมนต์ถูกใช้โดยระบบสาธารณูปโภคเป็นสถานที่พิเศษ ห้องชั้นล่างบางห้องของอาคารอพาร์ตเมนต์ได้รับการปรับให้เข้ากับความต้องการของครัวเรือนในตอนแรก โดยได้จัดเตรียมห้องเก็บของไว้ในขั้นตอนการออกแบบ แน่นอนว่าสิ่งนี้ใช้ได้กับอาคารเก่า เช่น อาคารที่เรียกว่าครุสชอฟ

วิธีการระบุเจ้าของ

พื้นที่ชั้นใต้ดินและห้องใต้หลังคามักกลายเป็นประเด็นถกเถียงและแม้กระทั่งการดำเนินคดีเพื่อตัดสินว่าใครเป็นเจ้าของจริง ๆ ตามกฎหมายของรัสเซียกล่าวคือ มาตรา 36 ของรหัสที่อยู่อาศัย RFเจ้าของร่วมกันของสถานที่ชั้นใต้ดินทั้งหมดล้วนเป็นผู้พักอาศัยในอาคารหลายชั้นโดยไม่มีข้อยกเว้นหากได้รับการแปรรูป ในฐานะเจ้าของเต็มรูปแบบที่เท่าเทียมกันพวกเขาเป็นผู้ตัดสินใจว่าจะใช้พื้นที่ชั้นใต้ดินอย่างไร

อย่างไรก็ตาม ยังมีประเด็นที่ถกเถียงกันอยู่บ้าง เช่น ห้องใต้ดิน อาคารอพาร์ตเมนต์อาจถูกครอบครองโดยบุคคลที่กลายมาเป็นเจ้าของในยุคเก้าสิบในขณะที่เจ้าของอาคารเองก็ไม่มีเวลาที่จะจดทะเบียนเป็นทรัพย์สิน นั่นเป็นเหตุผลว่าทำไมจึงมักเกิดขึ้นว่าในอสังหาริมทรัพย์รอง ส่วนที่อยู่อาศัยของบ้านเป็นของเจ้าของคนหนึ่งและพื้นทางเทคนิคเป็นของอีกคนหนึ่ง

เพื่อให้เจ้าของอพาร์ทเมนท์ในอาคารอพาร์ตเมนต์ได้รับการยอมรับว่าเป็นเจ้าของร่วมร่วมกันของชั้นใต้ดินของอาคาร จะต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขบางประการ:

• ในช่วงเวลาของการแปรรูปพื้นที่อยู่อาศัยพื้นที่ชั้นใต้ดินไม่ควรอยู่ในความครอบครองของเจ้าของรายอื่นอีกต่อไป
• พื้นทางเทคนิคไม่มีจุดประสงค์เฉพาะ
• ชั้นใต้ดินแยกออกจากอพาร์ตเมนต์

นอกจากนี้ชั้นใต้ดินทางเทคนิคยังถือว่าเป็นไปได้สำหรับการเป็นเจ้าของในส่วนแบ่งที่เท่ากันระหว่างผู้อยู่อาศัยเมื่อมี อุปกรณ์ทางเทคนิคสามารถให้บริการได้มากกว่าหนึ่งอพาร์ตเมนต์ หากตรงตามเงื่อนไขทั้งหมด ห้องใต้ดินจะอยู่ในกรรมสิทธิ์ร่วมกันของผู้ที่อาศัยอยู่ในบ้าน ความเป็นไปได้ในการเช่า แลกเปลี่ยน ขายห้องใต้ดินและการจัดการอื่น ๆ กับพื้นทางเทคนิคโดยไม่ได้รับความยินยอมนั้นเป็นไปไม่ได้

ความแตกต่างของการกำหนดเจ้าของ

ควรคำนึงถึงสถานที่ซึ่ง เครือข่ายสาธารณูปโภคและการสื่อสารอื่น ๆ ที่ให้บริการในบ้านไม่สามารถโอนให้เป็นกรรมสิทธิ์ของเอกชนได้ ส่วนที่เหลือส่วนที่ฟรีสามารถใช้ได้ตามดุลยพินิจของลูกบ้าน

คำตอบสำหรับคำถามที่ว่าใครเป็นเจ้าของห้องใต้ดินและภายใต้สถานการณ์ใดตามกฎหมายและการตัดสินของศาลมีดังนี้:

• เจ้าของชั้นใต้ดิน - ผู้อยู่อาศัยบนพื้นฐานของการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในอาคารอพาร์ตเมนต์
• ทรัพย์สินที่ตั้งอยู่ในชั้นใต้ดินทางเทคนิคเป็นของแต่ละคน เจ้าของมีสิทธิ์ตัดสินใจอย่างอิสระว่าจะกำจัดมันอย่างไรและจ่ายค่าบำรุงรักษาบนพื้นฐานที่เท่าเทียมกับผู้อื่น
• ห้องเทคนิคแม้ว่าจะไม่ได้คำนึงถึงความจริงที่ว่าห้องเหล่านั้นมีการสื่อสาร เครือข่ายพลังงาน และอุปกรณ์ที่ให้บริการในบ้าน ก็เป็นวัตถุพิเศษและไม่สามารถใช้แยกกันได้
• หากไม่มีที่อยู่อาศัยแปรรูปในบ้านและอพาร์ทเมนท์ทั้งหมดเป็นของเทศบาล ชั้นใต้ดินก็ไม่สามารถเป็นทรัพย์สินของคนอื่นได้ ในกรณีนี้จะใช้เพื่อรักษาเครือข่ายการสื่อสารเท่านั้น

มักเกิดขึ้นที่ประชาชนหรือบางองค์กรโดยไม่รู้ตัว กรอบกฎหมายหรือไม่คำนึงถึงกฎเกณฑ์ปานกลาง พวกเขาทำการยึดชั้นใต้ดินอย่างผิดกฎหมาย ค้นหาร้านค้าที่ไม่ได้รับอนุญาตที่นั่น ฯลฯ ในกรณีนี้คุณควรไปขึ้นศาล

การแปรรูปห้องใต้ดิน

การแปรรูปห้องใต้ดินในอาคารอพาร์ตเมนต์ไม่ใช่เรื่องง่ายเพราะก่อนอื่นคุณจะต้องได้รับความยินยอมจากผู้อยู่อาศัยทุกคน

วิธีการสมัคร:

• จัดประชุมเจ้าของบ้านตามขั้นตอนที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายที่อยู่อาศัยโดยกำหนดวาระการจำหน่ายทรัพย์สินส่วนกลางนั่นคือใต้ดินของบ้านเปลี่ยนขอบเขตด้วยการลงคะแนนเสียง
• ก่อนการประชุมสิบวันก่อนการประชุมให้แจ้งให้ผู้อยู่อาศัยทราบโดยติดประกาศไว้ที่ทางเข้าระบุวันและเวลาที่จะประชุม โปรดจำไว้ว่า เพื่อให้การลงคะแนนเสียงได้รับการพิจารณาว่าถูกต้อง เจ้าของอพาร์ทเมนท์หรือสมาชิก HOA มากกว่าครึ่งหนึ่งจะต้องอยู่ด้วย การตัดสินใจทำได้โดยใช้เสียงข้างมากซึ่ง บนพื้นฐานนี้จะมีการแปรรูปต่อไป

สำคัญ! หากมีการตัดสินใจเรื่องการแปรรูปเกี่ยวกับชั้นใต้ดินที่ตั้งอยู่ในหอพัก จำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของอาคารซึ่งตามกฎแล้วอยู่คนเดียวเท่านั้น

• จัดทำโครงการสำหรับการฟื้นฟูตามแผนโดยศึกษาแผนชั้นใต้ดินก่อน โดยจะต้องได้รับความเห็นชอบจากหน่วยงานตรวจสอบอัคคีภัย สถานีสุขาภิบาลและระบาดวิทยา และหน่วยงานกำกับดูแลอื่นๆ หลังจากนี้จะต้องส่งโครงการไปยังสำนักเทคนิคสินค้าคงคลังซึ่งจะต้องได้รับอนุมัติ
• หลังจากที่ BTI อนุมัติโครงการแล้ว ขั้นตอนการทำงานในการสร้างชั้นใต้ดินใหม่ก็เริ่มขึ้น หลังจากเสร็จสิ้นแล้วจะมีการตรวจสอบสภาพทางเทคนิคของชั้นใต้ดินซึ่งคณะกรรมการผู้เชี่ยวชาญด้านการตรวจสอบจะออกความเห็น
• เมื่อตกลงโครงการฟื้นฟูและได้รับความเห็นจากผู้เชี่ยวชาญแล้ว จำเป็นต้องเขียนใบสมัครและส่งไปยัง BTI เพื่อที่จะออกใบรับรองการจดทะเบียนอาคารที่พักอาศัยอีกครั้ง หลังจากนี้พื้นที่ทรัพย์สินที่เป็นกรรมสิทธิ์ร่วมของลูกบ้านจะลดลงในขณะที่จำนวนผู้จ่ายค่าบำรุงรักษาจะเพิ่มขึ้น ดังนั้นค่าธรรมเนียมของผู้ชำระเงินแต่ละรายจะลดลง
• ขั้นตอนต่อไปและขั้นตอนสุดท้ายของการแปรรูปคือการได้รับโดยตรงของหนังสือรับรองการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ซึ่งควรได้รับจาก Rosreestr

ในการรับใบรับรองคุณต้อง:

• คำแถลง.
• รายงานการประชุมของเจ้าของเกี่ยวกับการแปรรูปห้องใต้ดิน
• ได้รับอนุญาตจากเจ้าของอาคารอพาร์ตเมนต์
• เอกสารทางเทคนิคสำหรับบ้าน
• ใบเสร็จรับเงินสำหรับการชำระอากรของรัฐ

หากกรอกเอกสารถูกต้อง ข้อมูลทั้งหมดถูกต้อง และผลการลงคะแนนเสียงไม่ถูกบิดเบือน จากนั้นหลังจากตรวจสอบเอกสารที่ส่งมาแล้ว ใบรับรองจะออกโดยไม่มีอุปสรรค

นอกเหนือจากข้อเท็จจริงที่ว่าผู้พักอาศัยได้รับอสังหาริมทรัพย์เพื่อใช้และมีสิทธิในการกำจัดทิ้งตามต้องการแล้ว พวกเขายังต้องรับผิดชอบในการปกป้อง ดูแล และบำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพที่เหมาะสมอีกด้วย ควรสังเกตว่าเป็นไปไม่ได้ที่จะแปรรูปห้องใต้ดินในอาคารที่อยู่อาศัยโดยเจ้าของคนเดียวโดยสมบูรณ์

การสร้างสถานที่ใหม่และเกณฑ์

ดังที่ได้กล่าวไปแล้วจะต้องได้รับการอนุมัติเค้าโครงในอนาคตของชั้นใต้ดิน ในการทำเช่นนี้คุณต้องมี:

• ตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้เชี่ยวชาญสามารถเข้าถึงระบบการสื่อสารได้ฟรีเพื่อดำเนินการซ่อมแซมหรืองานประจำ การฆ่าเชื้อ และการเปลี่ยนท่อ
• ปฏิบัติตามกฎความปลอดภัยจากอัคคีภัยในห้องใต้ดินและที่ทางเข้า
• จัดให้มีแสงสว่าง น้ำ การระบายอากาศ เครื่องทำความร้อน และการระบายน้ำทิ้ง ให้กับห้องต่างๆ ที่ประชาชนจะทำงานตามแผน
• คำนึงถึงวัตถุประสงค์ของห้องใต้ดินและดำเนินการสร้างใหม่โดยคำนึงถึงวัตถุประสงค์ที่วางแผนไว้ว่าจะใช้: เพื่อจัดเก็บสินค้าคงคลังของใช้ส่วนตัวการอนุรักษ์เพื่อจัดตั้งร้านค้าหรือแม้แต่พื้นที่พักผ่อนหย่อนใจ
• อย่าทำการเปลี่ยนแปลงการออกแบบฐานรากของอาคารและองค์ประกอบรับน้ำหนัก
• งานฟื้นฟูไม่ควรรบกวนการทำงานของเครือข่ายสาธารณูปโภค

ผู้อยู่อาศัยแต่ละคนในห้องใต้ดินที่ได้รับการแปรรูปแล้วอาจมีแผนการใช้งานของตนเอง แต่ถ้าเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมร่วมกัน การตัดสินใจในเรื่องนี้ก็ให้กระทำโดยที่ประชุมใหญ่ต่อหน้าเจ้าของเกินกึ่งหนึ่งและด้วยคะแนนเสียงข้างมาก

หากคุณวางแผนที่จะใช้ชั้นใต้ดินหรือบางส่วนในอาคารอพาร์ตเมนต์เพื่อวัตถุประสงค์เชิงพาณิชย์ คุณควรทำให้ถูกต้องตามกฎหมายในฐานะที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหากับเจ้าหน้าที่ จากนั้นจึงจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ห้องใต้ดิน

การจับกุมโดยไม่ได้รับอนุญาต

มันมักจะเกิดขึ้นที่ห้องใต้ดินแม้จะมีขั้นตอนการแปรรูป แต่ก็ยังถูกครอบครองโดยไม่มีความรู้ ในขณะเดียวกันเจ้าของปลอมก็พิสูจน์ได้อย่างมั่นใจว่าพวกเขาครอบครองพื้นที่นี้ด้วยเหตุผลที่ถูกต้องตามกฎหมาย ตัวอย่างเช่น พวกเขาอ้างว่าพวกเขาครอบครองสถานที่บนพื้นฐานที่พวกเขาดำเนินการสร้างใหม่และอุปกรณ์ด้วยค่าใช้จ่ายของตนเอง

แต่ในขณะนี้เหตุผลนี้ยังไม่เพียงพอที่จะนำส่วนหนึ่งของห้องใต้ดินมาเป็นเจ้าของส่วนบุคคล และสถานการณ์นี้เรียกว่าไม่น้อยไปกว่าการยึดโดยไม่ได้รับอนุญาต โดยส่วนใหญ่มักเกิดขึ้นในอาคารที่อยู่อาศัยแห่งที่สองโดยเฉพาะในอาคารยุคโซเวียต

เพื่อเปลี่ยนแปลงสถานการณ์จำเป็นต้องจัดประชุมลูกบ้านหารือเรื่องการเปลี่ยนเจ้าของแจกจ่ายต่อ ตารางเมตรชั้นใต้ดินอย่างถูกกฎหมาย โดยสรุปควรกล่าวว่าการตัดสินใจทั้งหมดในอาคารอพาร์ตเมนต์เกี่ยวกับการใช้พื้นที่ในการเป็นเจ้าของร่วมกันนั้นกระทำในการประชุมสามัญเท่านั้น

ห้องใต้ดินในอาคารอพาร์ตเมนต์ถือเป็นทรัพย์สินส่วนกลางดังนั้นเจ้าของบ้านจึงมีสิทธิที่จะใช้มันเพื่อความต้องการของครัวเรือน แต่มีข้อจำกัดที่เข้มงวดหลายประการเกี่ยวกับสิทธินี้ เนื่องจากอยู่ในชั้นใต้ดินนั่นเอง ระบบวิศวกรรมบ้าน. ผู้เชี่ยวชาญจากสำนักงานตรวจการเคหะมอสโกบอกกับเว็บไซต์ RIA Real Estate ว่าผู้อยู่อาศัยในอาคารสูงธรรมดาสามารถกำจัดชั้นใต้ดินได้อย่างไร และจะกำหนดสถานที่ในอาคารนั้นอย่างถูกกฎหมายสำหรับทุกคนได้อย่างไร

สิทธิ์การเข้าถึง

เจ้าของบ้านจำนวนมากสนใจที่จะใช้ห้องใต้ดินในอาคารอพาร์ตเมนต์เพื่อจัดเก็บสิ่งของและของใช้ส่วนตัว ในห้องใต้ดินสะดวกในการจัดเก็บอาหารกระป๋องและถุงมันฝรั่ง ยางฤดูหนาว สกีและเลื่อน จักรยาน รถเข็นเด็ก เรือเป่าลมพร้อมมอเตอร์ - โดยทั่วไปแล้วสิ่งของใด ๆ ที่คุณไม่ต้องการทิ้งขยะบนระเบียงและสิ่งนั้น ไม่มีที่ในอพาร์ตเมนต์

แต่ไม่ใช่ทุกบ้านเนื่องจากเป็นของตัวเอง คุณสมบัติการออกแบบช่วยให้คุณสามารถจัดโกดังแต่ละแห่งในห้องใต้ดินได้ อาคารอพาร์ตเมนต์บางแห่ง ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในอาคารที่อยู่อาศัยเก่า มักจะไม่มีสถานที่พิเศษในชั้นใต้ดินที่จัดไว้สำหรับการใช้งานส่วนตัวของผู้อยู่อาศัย ในชั้นใต้ดินดังกล่าวสาธารณูปโภคในอาคารทั่วไปครอบครองพื้นที่เกือบทั้งหมดและส่วนที่ว่างของสถานที่ไม่ได้ถูกปิดล้อม แต่อย่างใดดังนั้น ประชาชนทั่วไปจึงเข้าถึงได้ - เจ้าของบ้านถูกปิด ดังที่คุณทราบ การเข้าถึงวิศวกรรมภายในนั้นทำได้เฉพาะผู้เชี่ยวชาญที่มีสิทธิ์ใช้งานระบบวิศวกรรมเท่านั้น

ในที่อยู่อาศัยที่มีอายุน้อยกว่าและอาคารใหม่ ในทางกลับกันชั้นใต้ดินจะมีห้องแยกต่างหากไว้ล่วงหน้าสำหรับความต้องการของครัวเรือนของผู้พักอาศัย สิทธิ์ในการใช้งานในกรณีนี้เป็นของเจ้าของบ้านทุกคน โดยไม่คำนึงถึงความเกี่ยวข้องทางวิชาชีพ: การสื่อสารยังคงอยู่ในส่วนที่ปิดของห้องใต้ดิน

จะช่วยค้นหาการจัดห้องเทคนิคในบ้านแต่ละหลัง บริษัทจัดการซึ่งมีหน้าที่รับผิดชอบในการดำเนินงาน เมื่อติดต่อกับบริษัทจัดการ เจ้าของบ้านโดยไม่ต้องลงไปที่ชั้นใต้ดินจะสามารถค้นหาว่าเป็นไปได้หรือไม่ที่จะจัดโกดังสำหรับข้าวของส่วนตัวในนั้น คุณจะต้องดำเนินการแตกต่างออกไปทั้งนี้ขึ้นอยู่กับลักษณะของห้องใต้ดิน

การก่อสร้างด้วยค่าใช้จ่ายของคุณเอง

ในกรณีแรกเมื่อชั้นใต้ดินไม่ได้จัดให้มีพื้นที่สำหรับความต้องการของครัวเรือนของผู้พักอาศัยในตอนแรกก็ยังมีวิธีจัดพื้นที่เก็บของ ชั้นใต้ดินแม้จะมีสาธารณูปโภคที่เข้าถึงได้ฟรี แต่ยังคงเป็นทรัพย์สินส่วนกลางและเป็นของเจ้าของบ้าน ดังนั้นพวกเขาจึงมีสิทธิ์ที่จะกำจัดมันตามดุลยพินิจของตนเอง และหากในหมู่ผู้พักอาศัยในบ้านมี ปริมาณที่เพียงพอผู้ที่ต้องการเก็บมันฝรั่งไว้ในห้องใต้ดินหรือจัดที่จอดจักรยานไว้ในนั้นก็ไม่มีอะไรจะหยุดยั้งได้

จริงอยู่ที่เจ้าของจะต้องแสดงความพากเพียร ทักษะในการจัดองค์กร และที่สำคัญที่สุดคือเตรียมค่าใช้จ่ายด้านวัสดุ ความจริงก็คือในห้องใต้ดินประเภทนี้ (ซึ่งการสื่อสารไม่ได้ถูกปิดล้อม แต่อย่างใด) ห้องที่แยกจากกันสำหรับโกดังแต่ละแห่งและทางผ่านไปยังห้องนั้นโดยไม่ต้องเข้าถึงวิศวกรรมจะต้องสร้างขึ้นอย่างอิสระ

ในการทำเช่นนี้คุณควรร่วมกับ บริษัท จัดการคิดล่วงหน้าเกี่ยวกับแผนสำหรับการพัฒนาขื้นใหม่และการสร้างชั้นใต้ดินใหม่และได้รับอนุญาตอย่างเป็นทางการเพื่อดำเนินการที่เกี่ยวข้อง งานก่อสร้าง- นอกจากนี้เราต้องเข้าใจว่าค่าใช้จ่ายทางการเงินทั้งหมดสำหรับการสร้างชั้นใต้ดินใหม่และการดำเนินงานเพิ่มเติมของพื้นที่แยกต่างหากที่สร้างขึ้นจะตกเป็นของเจ้าของบ้านที่ริเริ่มจัดสถานที่จัดเก็บ

ประชุมเจ้าของ

ในบ้านเหล่านั้นที่ชั้นใต้ดินมีห้องเก็บของแยกต่างหากทุกอย่างจะง่ายขึ้น สิ่งสำคัญคือต้องได้รับการตัดสินใจร่วมกันระหว่างเจ้าของบ้านและได้ส่วนหนึ่งของห้องใต้ดิน

คุณจะต้องเริ่มต้นด้วยการจัดประชุมสามัญเจ้าของบ้าน ไม่ว่าคุณจะเพียงต้องการจัดสรรส่วนแบ่งของคุณเองในโรงเก็บของที่มีอยู่ หรือในกรณีก่อนหน้านี้ คุณวางแผนที่จะจัดพื้นที่เก็บของในห้องใต้ดิน
เจ้าของอพาร์ทเมนต์แปรรูปทั้งหมดจะต้องได้รับเชิญให้เข้าร่วมการประชุมใหญ่สามัญ สำหรับนายจ้างเพื่อสังคมเจ้าของจะตัดสินใจแทนพวกเขาซึ่งตัวแทนควรได้รับเชิญให้เข้าร่วมการประชุมด้วย ตัวอย่างเช่นในมอสโก นี่คือแผนกนโยบายการเคหะและสต็อกการเคหะในเมือง ข้อมูลเกี่ยวกับแผนการจัดประชุมใหญ่จะต้องถ่ายทอดไปยังเจ้าของแต่ละรายตามที่กำหนดในรหัสที่อยู่อาศัย ไม่น้อยกว่า 10 วันก่อนวันงาน และทางที่ดีควรแจ้งให้ผู้เข้าร่วมทราบเป็นลายลักษณ์อักษร

นอกจากวันที่และเวลาที่แน่นอนของการประชุมแล้ว ข้อความควรระบุประเด็นที่จะหารือที่นั่นด้วย นี่เป็นสิ่งจำเป็นในกรณีที่ไม่มีการประชุมด้วยตนเองของเจ้าของและการตัดสินใจจะต้องทำโดยไม่ได้รับเสียงข้างมาก และน่าเสียดาย เฉพาะคำถามที่ส่งมาในการประชุมด้วยตนเองเท่านั้นที่สามารถลงคะแนนเสียงสำหรับผู้ที่ไม่ได้เข้าร่วมได้ หากกฎนี้ถูกละเลย ผู้ที่ต้องการคัดค้านผลการลงคะแนนในศาลจะมีโอกาสชนะมากขึ้น

วาระการประชุมควรรวมถึงประเด็นของการสร้างพื้นที่จัดเก็บในห้องใต้ดินและการพัฒนาขื้นใหม่ (หรือการแบ่งส่วนแบ่งของห้องใต้ดินที่มีอยู่ระหว่างเจ้าของ) นอกจากนี้จำเป็นต้องกำหนดองค์ประกอบของคณะกรรมการนับคะแนนในการนับคะแนนในระหว่างการลงคะแนน

การประชุมจะถือว่าเกิดขึ้นหากมีเจ้าของที่มีคะแนนเสียงมากกว่า 50% เข้าร่วมในอาคารอพาร์ตเมนต์ (คะแนนเสียง "ผูก" กับขนาดของพื้นที่อยู่อาศัยที่เป็นเจ้าของและเจ้าของสาม - ธนบัตรรูเบิลมีคะแนนโหวตมากกว่าเจ้าของอพาร์ทเมนต์แบบหนึ่งห้อง) ผู้ที่รวมตัวกัน ณ จุดนั้นหารือเกี่ยวกับประเด็นทั้งหมดและการลงคะแนนเสียง

หากไม่ได้รับคะแนนเสียงร้อยละ 50 จะไม่นับการประชุม ในกรณีนี้คุณจะต้องหันไปใช้วิธีลงคะแนนเสียงที่ขาดไป เจ้าของทุกคนจะต้องได้รับแจ้งอีกครั้งถึงการใช้งาน ข้อมูลควรระบุประเด็นเดียวกันกับที่เสนอให้หารือในการประชุมด้วยตนเอง รวมถึงองค์ประกอบของคณะกรรมการนับคะแนน พร้อมคำเชิญให้ลงคะแนนเสียง ตลอดจนเวลาและสถานที่ที่ควรส่งใบลงคะแนนที่กรอกครบถ้วนแล้ว การลงคะแนนเสียงจะถูกนับโดยคณะกรรมการนับคะแนนที่เลือก

การยึดตนเองและกฎแห่งประเพณี

บ่อยครั้งที่เจ้าของบ้านโดยเฉพาะผู้อยู่อาศัยใหม่ต้องเผชิญกับสถานการณ์ที่พื้นที่ชั้นใต้ดินในอาคารอพาร์ตเมนต์ที่มีผู้ครอบครองมายาวนานได้ถูกแบ่งให้กับเจ้าของบางคนแล้ว และในทางกลับกันพวกเขาก็ตอบคำถามทุกข้อเกี่ยวกับสถานที่ในห้องใต้ดินเพื่อให้แน่ใจว่าไม่มีตำแหน่งว่าง สิ่งนี้มักจะมาพร้อมกับคำเตือนว่าห้องใต้ดินถูกติดตั้งโดยเสียค่าใช้จ่าย และตอนนี้กลายเป็นสถานที่ของพวกเขาโดยถูกต้องแล้ว

แต่ในความเป็นจริงแล้ว สิ่งนี้ไม่สามารถเรียกได้ว่าเป็นอย่างอื่นนอกจากการจับภาพตัวเอง การกระทำดังกล่าวในส่วนของเจ้าของถือเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมาย สถานที่ที่ไม่ใช่ที่พักอาศัยรวมถึงพื้นทางเทคนิคอยู่ในประเภทของทรัพย์สินส่วนกลางดังนั้นเจ้าของบ้านแต่ละคนจึงมีส่วนแบ่งของตนเองตามสัดส่วนของพื้นที่ใช้สอยที่เป็นของเขา ควรรายงานการนั่งยองๆ ต่อบริษัทจัดการ และปัญหาการจัดสรรหุ้นควรได้รับการแก้ไขเพิ่มเติมอีกครั้งด้วยความช่วยเหลือจากการประชุมใหญ่ของเจ้าของ

อย่างไรก็ตามแม้ว่าเงื่อนไขในการใช้ห้องใต้ดินดังกล่าวจะได้รับการอนุมัติจากการตัดสินใจทั่วไปในที่ประชุมเจ้าของบ้าน แต่สถานการณ์ก็สามารถเปลี่ยนแปลงได้ ท้ายที่สุดแล้วองค์ประกอบของเจ้าของเปลี่ยนไปซึ่งหมายความว่าจะต้องมีการประชุมใหม่

ในรากฐานเก่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งในอาคารยุคครุสชอฟ มีแนวทางปฏิบัติที่แตกต่างออกไปมานานแล้ว: ห้องใต้ดินในบ้านดังกล่าวมีการใช้บ่อยมากมาตั้งแต่สมัยโซเวียต และไม่มีการอนุมัติเบื้องต้น การพัฒนาขื้นใหม่ และ "อนุสัญญา" อื่น ๆ สิ่งที่ถูกต้องที่สุดในกรณีนี้คือการรวบรวมเจ้าของทั้งหมดในที่สุดและในการประชุมใหญ่จะทำให้สถานการณ์ที่มีมายาวนานถูกต้องตามกฎหมาย