Domov Zariadenie čerpadiel

Máme právo dostať sa do pivnice nášho bytového domu? Priestor pod domom: ako využiť pivnicu pre potreby domácnosti Aké sú požiadavky na pivnice bytových domov

V našom obytný dom V tomto suteréne sú inžinierske komunikácie slúžiace obyvateľom celého vchodu - kanalizácia, vodovod, kúrenie, stúpačka vetrania. Vhodné uzamykacie zariadenie. V súlade s odsekom 1 článku 290 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a odsekom 1 čl. 36 Zákona o bývaní Ruskej federácie by tento priestor mal patriť obyvateľom, ale ako v mnohých iných prípadoch bol ukradnutý bez rozhodnutia valného zhromaždenia vlastníkov, ale naše potrubia tam zostali v noci, vstup do týchto priestorov nie je možný, nikto nemá kľúče č. V súlade s tým nie je možné v prípade pohotovostna situacia, v prípade prasknutia potrubia a zaplavenia vypnite vodu, nie je tiež možné pravidelne vypínať vodu v stúpačkách na inštaláciu inštalatérskych zariadení v bytoch obyvateľov budovy. Keď som mal povodeň a susedia hore boli na svojej chate, pohotovostná služba nemohla vypnúť vodu, stál som a pozeral som sa na tieto dvere a voda tiekla celú noc, ak by bolo možné vypnúť vodu, škody by boli oveľa menšie, nevznikli by žiadne škody Keby tam bol nábytok, došlo by len k malému úniku v strope Začal som študovať zákony a videl som, že táto situácia priamo odporuje dnes platnej legislatíve v Rusku , a to podľa bodu 3.4.5 uznesenia Štátneho stavebného výboru Ruskej federácie č. 170 z 27. septembra 2003.“ Vchodové dvere v technickom podzemí musí byť suterén uzamknutý (kľúče sú uložené v organizáciách na údržbu bytového fondu, UDS (Jednotná dispečerská služba), školník, pracovníci bývajúci v týchto domoch), na dverách je urobený špeciálny nápis o miesto uloženia. Prístup k tranzitným inžinierskym sieťam prechádzajúcich cez areály zástupcov príslušných organizácií pre obsluhu bytového fondu a mestských inžinierskych sietí musí byť zabezpečený kedykoľvek počas dňa.“ Z dôvodu nedodržania tohto ustanovenia zákona som predložil žiadosti na 1. Správcovskú spoločnosť DEZ Gagarinského okresu, ktorá obsluhuje náš dom 2. Na správu okresu Gagarinsky v Moskve 3. Na prefektúru juhozápadnej administratívnej oblasti 4. Ale jediná vec mohli mi odpovedať bolo, že zobrali telefón od majiteľa tohto priestoru zákon hovorí inak - kľúče treba odovzdať na dispečing Vzhľadom na to, že sa môžete ocitnúť v podobnej situácii, pretože váš dom je pravdepodobne podpivničený a asi nie je jasné, kto sa v ňom nachádza v prípade núdze (napr. povodeň), keď sa počíta každá minúta, nezmôžete nič, prosím o podporu mojej sťažnosti a napíšte niečo podobné jeden vo vašej pivnici, aby sme hromadnou účasťou prinútili úradníkov dodržiavať AKTUÁLNY zákon.

Stav pivníc stále trápi majiteľov nehnuteľností bytové domy(MCD). Zdá sa, že otázka uznania práva spoločného zdieľaného vlastníctva „technického podzemia“ (ako sa niekedy suterénom hovorí) je už na úrovni Ústavného súdu vyriešená. (Definícia z 19. mája 2009 č. 489 O-O).

Prax však ukázala, že nie všetky bytové domy vyžadujú začlenenie pivničných priestorov do spoločnej nehnuteľnosti. Tento článok sa bude zaoberať tým, ako určiť účel suterénu a jeho právny režim.

Priestory bytových domov a možné právne režimy

Podľa odsek 1 čl. 290 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie Vlastníci bytov v bytových domoch právom spoločného spoluvlastníctva vlastné spoločné priestory, nosné konštrukcie domu, mechanické, elektrické, sanitárne a iné zariadenia zvonku alebo vo vnútri bytu, ktorý slúži viacerým bytom. Článok 36 Kódexu bývania RF dáva ucelenejší obraz o tom, čo patrí do spoločných priestorov domu.

Vlastníci priestorov v bytových domoch podľa tejto normy vlastnia právom spoločného spoluvlastníctva priestory, ktoré nie sú súčasťou bytov a majú slúžiť viac ako jednej miestnosti v danom dome: medzibytové podesty, schodiská, výťahy. , výťahové a iné šachty, chodby, technické podlažia, podkrovia, pivnice, v ktorých sú inžinierske komunikácie, ostatné zariadenia slúžiace viac ako jednej miestnosti v danom dome (technické pivnice).

Z týchto noriem vyplýva, že priestor patriaci do spoločného majetku nemôže byť súčasťou bytu alebo iného priestoru, ktorý je v osobnom vlastníctve, a časť priestorov, ktorá nie je oddelená od priestorov patriacich výlučnému vlastníkovi, nemôže byť v spoločnom vlastníctve. Priestory ako predmet práva môžu zase podliehať tomuto právnemu režimu:

Spoločný majetok v MKD, a potom účastníci spoločného majetku
vlastníctvom sú všetci vlastníci priestorov v dome, pričom veľkosť každého podielu je úmerná výmere priestorov patriacich každému vlastníkovi;
- nezávislá nehnuteľnosť, ktorá je vo výlučnom alebo spoločnom vlastníctve, ale z dôvodov, ktoré nesúvisia so zamýšľaným účelom nehnuteľnosti ako pomocná a slúžiaca iným priestorom.

Vysvetlivky Ústavného súdu

Ako je uvedené v Definícia Ústavného súdu Ruskej federácie zo dňa 19. mája 2009 č. 489 O-O, priestory, ktoré nie sú súčasťou bytov, patria do spoločného majetku vlastníkov priestorov v bytových domoch (vrátane), ak sa v nich nachádza zariadenie, ktoré slúži potrebám vlastníkov priestorov. Takéto priestory nemajú samostatný účel, rovnako ako zariadenia, ktoré sa v nich nachádzajú, sú určené na obsluhu niekoľkých alebo všetkých miestností domu.

Sudcovia zároveň poznamenali, že bytový dom môže mať okrem nebytových priestorov patriacich do spoločného majetku aj ďalšie nebytové priestory určené na samostatné užívanie.

Takéto priestory sú nehnuteľné veci - nezávislé objekty občianske práva. Ich právny režim sa líši od právneho režimu zriadených priestorov čl. 290 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a čl. 36 Zákonníka bývania Ruskej federácie. Pri pohľade do budúcnosti si všimneme, že v sovietskych domoch (a starších) nie je také ľahké rozlíšiť nebytové priestory, ktoré majú výlučne obslužnú funkciu, od nebytových priestorov na samostatné účely. Riešenie tejto otázky si vyžaduje zohľadnenie skutkových okolností a je v kompetencii rozhodcovských súdov a súdov všeobecnej príslušnosti. Ústavný súd na to opakovane upozornil (pozri definície zo dňa 24.02.2011 č. 137 О-О, zo dňa 16.12.2010 č. 1587 О-О, zo dňa 17.06.2010 č. 814 О-О, zo dňa 22.04.2010 č. 472 О-О atď.).

Arbitrážna prax, ktorá sa rozvíjala takmer dva roky od rozhodnutia Ústavného súdu Ruskej federácie Definície č. 489 O-O, na prekvapenie majiteľov priestorov v bytových domoch a ich zástupcov ukázala, že pivničné priestory, historicky určené pre obuvnícke dielne, lekárne a iné organizácie a inštitúcie, sa na prvý pohľad nijako nelíšia od tých istých pivničných priestorov, ktoré neobývajú. podobné objekty, z väčšej časti nepatria do spoločného vlastníctva domov. V novostavbách je naopak právny režim pivníc transparentnejší a rozhodcovia ho najčastejšie určujú ako spoločný spoločný majetok.

Stanovisko prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu

Suterén domu nie je z definície technický.

Prvé veľké zlyhanie HOA, ktorá zastupuje záujmy niektorých vlastníkov priestorov v bytovom dome v otázke uznania pivnice spoločný majetok, utrpela koncom roka 2009.

Uznesenie Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 15.12.2009 č. 12537/09 všetky súdne akty, ktoré boli predtým prijaté v prospech partnerstva, boli zrušené a prípad uznávajúci právo spoločného spoločného vlastníctva sporného suterénu, ktorý vznikol na ploche bývalých bytov a ktorý sa desaťročia používal ako samostatný majetok (na bývanie rôznych inštitúcií ), bol poslaný na nové posúdenie. Dôvodom tohto rozhodnutia boli nasledujúce okolnosti.

Kľúčový moment:

Právo spoločného spoluvlastníctva vzniká automaticky len pre technické pivnice, nie pre akékoľvek pivničné priestory domu.
Na základe priamych pokynov čl. 36 Obytný komplex Ruskej federácie Právo spoločného spoluvlastníctva vlastníkov bytov nevzniká pre žiadnu pivničnú časť bytového domu, ale len pre technické pivnice. Kvalifikácia suterénu ako technickej miestnosti je určená napríklad potrebou neustáleho otvoreného prístupu k zariadeniam, ktoré sa v ňom nachádzajú.

Samotná prítomnosť inžinierske komunikácie a zariadení v suteréne alebo jeho zodpovedajúcej časti neposkytuje dostatočný dôvod na to, aby sa táto nehnuteľnosť považovala za technický suterén a v dôsledku toho za spoločný spoločný majetok vlastníkov bytov. Prezídium Najvyššieho rozhodcovského súdu navyše vzalo do úvahy, že sporný suterén bol vytvorený z bývalých bytov (kvôli čomu okamžite vyvstala otázka o možnosti prístupu ku komunikáciám umiestneným v uvedených priestoroch a ich potrebe) a bola využívaná ako samostatná nehnuteľnosť ešte pred vznikom HOA a vznikom vlastníckych práv k bytom a izbám medzi obyvateľmi domu.

Známky „technického podzemia“

Tu sa budeme baviť o rozhodnutiach, ktoré sú pozitívne pre vlastníkov priestorov v bytových domoch na základe vyššie prezentovaného stanoviska prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu. Takže v Uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Severné územie z 21. marca 2011 č. A56-30206/2010 sudcovia sa postavili na stranu registračného orgánu, ktorý to odmietol právnická osoba pri zápise vlastníctva pivnice, v ktorej sa nachádzala elektrická panelová miestnosť, ktorá bola súčasťou spoločného majetku domu. Napriek tomu, že organizácia vystupovala ako podielnik pri výstavbe domu, vrátane financovania výstavby pivnice, súd naznačil, že všetci účastníci podielového spoluvlastníctva musia požiadať o štátny zápis práva k spoločnému majetku domu. najmä do sporného suterénu.

Uznesením Federálnej protimonopolnej služby regiónu Severný Kazachstan z 20. decembra 2010 č. A53-6270/2009 Boli uspokojené nároky HOA na pivnicu, ktorej výstavbu financoval podnikateľ pri výstavbe domu a ktorá bola po dokončení stavby zapísaná do vlastníctva podnikateľa. Sudcovia vzali na vedomie skutočnosť, že sporné priestory neboli určené na umiestnenie kancelárií a ako také neboli uvedené do prevádzky.

Preskúmaním sa zistilo, že v suteréne sa nachádza sanitárne vybavenie slúžiace bytovému domu, ktorého používanie nie je možné bez neustáleho prístupu do sporných priestorov. Podľa projektovej dokumentácie sporné priestory boli uznané ako technický suterén bez samostatného účelu.

Kľúčový moment:

Nasledujúce suterény sa považujú za technické:
- navrhnutý ako technický suterén, ktorý nemá samostatný účel a nie je určený na samostatné použitie;
- vybavené inžinierskymi systémami a ich riadiacimi jednotkami, ktorých údržba si vyžaduje neustály otvorený prístup technických špecialistov;
- nie sú izolované od inžinierskych systémov a ich riadiacich jednotiek.

Ďalším príkladom uznania práva spoločného spoluvlastníctva pivničných priestorov, ktoré boli prenajaté bez súhlasu vlastníkov bytových priestorov domu - Uznesenie Federálnej protimonopolnej služby regiónu Severný Kazachstan zo dňa 10. augusta 2010 č. A32-4632/2008.

Súd po preskúmaní materiálov prípadu vrátane plánu suterénu bytového domu zistil, že obsahuje hlavné potrubia vykurovacieho systému, rozvody teplej a studenej vody, stúpačky, potrubné vstupy zásobujúce vykurovací systém domu, uzatváracie ventily a kohútiky, potrubia kanalizačného systému a dospel k záveru: takýto suterén nebol pôvodne určený na samostatné použitie. Musí byť klasifikovaný ako spoločný majetok vlastníkov bytov.

No a posledné súdne rozhodnutie o uznaní pivnice ako spoločného spoločného majetku, na ktoré by som rád upozornil - Uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Ukrajiny z 15. marca 2011 č. F09-1144/11 C6. Sudcom bol predložený znalecký posudok, podľa ktorého sporný suterén bytového domu mal:

Vstup s meracími zariadeniami pre systém zásobovania studenou vodou všetkých miestností na prvom poschodí a suteréne;
-vstup s meracími zariadeniami pre systémy zásobovania teplou vodou a vykurovacie systémy určené na zabezpečenie horúca voda a teplo priestorov na prvom poschodí a suteréne;
- namontovaný systém prívodné a odsávacie vetranie, ktorý zabezpečuje organizovaný tok vzduchu (a jeho odstraňovanie) do priestorov prvého poschodia a suterénu;
- nákladný výťah a k nemu výťahová hala na presun tovaru medzi prvým poschodím a suterénom.

Na základe získaných informácií sudcovia dospeli k záveru, že takýto suterén nie je možné využívať samostatne. Jeho dizajn a skutočný účel je servisný, keďže sú v ňom umiestnené všetky riadiace uzly inžinierskych sietí prvého a podzemného podlažia budovy, umiestnené v suteréne, kde musí byť zabezpečený voľný prístup. Samotná suterénna miestnosť plní obslužnú úlohu a má neoddeliteľné spojenie s budovou ako celkom, pretože nie je od nej izolovaná.

Absencia slučkového systému zásobovania energiou, vykurovania, zásobovania vodou a jednotlivých meracích zariadení v suteréne komunálne služby, podľa sudcov predurčuje jeho pomocný účel.

Z obsahu vyššie uvedených súdnych aktov môžeme vyvodiť záver, že každý spor o priznanie práva spoločného spoluvlastníctva pivničných priestorov pre vlastníkov priestorov v bytových domoch má svoje nuansy a dôvody na jeho vyriešenie v záujme vlastníkov domu. Všeobecným znakom všetkých vyššie diskutovaných prípadov je po prvé, že sporné suterény neboli navrhnuté alebo vytvorené dodatočne ako objekty oddelené (aj od komunikačných a riadiacich centier), a po druhé, že vo všetkých sporných suterénoch okrem inžinierskych sietí, boli umiestnené aj ich riadiace jednotky. Upozorňujeme, že Prezídium Najvyššieho rozhodcovského súdu v Vyhláška č.12537/09 neurobil v tomto smere žiadne zásadné závery. Objavili sa neskôr, v ďalšom z jeho uznesení (zo dňa 3.2.2010 č. 13391/09).

Suterén je samostatná nehnuteľnosť

IN Vyhláška č.13391/09 Na príklade suterénu predrevolučného domu sú formulované charakteristiky takejto miestnosti ako nezávislého objektu. Takže pri určovaní stavu pivnice v podobných bytových domoch je potrebné brať do úvahy, že podľa bod 1 dodatku 3 Komu Uznesenie Najvyššej rady Ruskej federácie z 27. decembra 1991 č. 3020 1 Takéto objekty štátneho majetku ako bytové a nebytové fondy boli pôvodne klasifikované ako mestský majetok, majetok Moskvy a Petrohradu. Od chvíle, keď občania začali uplatňovať svoje právo na privatizáciu bývania, za predpokladu Zákon RSFSR zo 4. júla 1991 č. 1541 1, bytový dom, v ktorom bol sprivatizovaný aspoň jeden byt (izba), stratil postavenie objektu výlučne vo vlastníctve obce.

Preto právny režim pivničných priestorov, či už súvisia alebo nesúvisia so spoločným podielovým spoluvlastníctvom viacerých vlastníkov priestorov v takých obytné budovy, by mal byť určený presne k dátumu privatizácie prvého bytu v dome. Právo na spoločné vlastníctvo spoločnej nehnuteľnosti v takomto dome (najmä pivnici) vzniklo iba raz – upozorňuje Prezídium Najvyššieho rozhodcovského súdu: v čase privatizácie prvých priestorov v dome. Následne boli prijaté federálne legislatívne akty (vrátane zákona Ruskej federácie z 24. decembra 1992 č. 4218 1 „O základoch federálneho bytová politika“, Prechodné predpisy o kondomíniách, čl. 290 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a čl. 36 bytového zákonníka Ruskej federácie) iba potvrdzujú existenciu už existujúceho práva vlastníkov domu na spoločné vlastníctvo spoločného majetku domu a objasňujú ho, ale nevytvárajú uvedené právo nanovo.

Podľa zistení rozhodcov, ak ku dňu privatizácie prvého bytu boli pivničné priestory bytového domu určené (účtované, tvorené) na samostatné užívanie na účely nesúvisiace s údržbou bytového domu a boli v skutočnosti nie je užívaný ako spoločný majetok vlastníkmi bytov, potom právo na spoločný podiel K týmto priestorom nebolo vlastnícke právo. Zvyšné pivničné priestory nepridelené do samostatného užívania sa stali spoločným spoločným majetkom vlastníkov bytov ako spoločný majetok domu.

Kľúčový moment:
Samostatný nehnuteľný objekt je pivnica navrhnutá alebo vytvorená v čase privatizácie prvého bytu v dome ako objekt určený na samostatné užívanie.

Toto kritérium podľa rozhodcov nie je v rozpore s tvrdením, že priestory, v ktorých sa nachádzajú inžinierske siete, sú a priori spoločným majetkom vlastníkov bytov. Na určenie právneho režimu takýchto (samostatných) pivničných priestorov prítomnosť inžinierskych komunikácií v nich nezáležala a nezáleží, pretože sa nachádzajú v každom suteréne a samy osebe nezakladajú právo spoločného spoločného vlastníctva vlastníkov bytov. pre priestory, ktoré sú už pridelené na samostatné užívanie, nesúvisia s údržbou bytového domu.
Podarilo sa nám nájsť niekoľko zaujímavé príklady aplikácie Nariadenia č. 13391/09 v praxi federálnych arbitrážnych súdov. takže, Uznesenie Federálnej protimonopolnej služby okresu Severozápad z 21. marca 2011 č. A56-48167/2009 Spoločenstvo vlastníkov bytov bola zamietnutá pohľadávka voči KUGI o uznanie práva spoločného spoluvlastníctva pivnice, ktorá je podľa osvedčenia projekčnej a inventarizačnej kancelárie od roku 1977 evidovaná v účtovnej dokumentácii ako priestor obuvníckej dielne ( bývalý byt). V roku 2003 prebehla rekonštrukcia tohto zariadenia (zmenšila sa jeho plocha z dôvodu vyčlenenia vodomeru do samostatného priestoru), v dôsledku čoho bol zaevidovaný vedľajší majetok, v ktorom sa nenachádzali technické priestory (vetracie komory, voda merače, rozvádzače, výťahy atď.). Podobne aj osud vedľajších nehnuteľností (pivničných priestorov) v Uznesenia Federálnej protimonopolnej služby Severozápadného dištriktu z 21. marca 2011 č. A56-36543/2009, FAS Moskovská oblasť zo dňa 9. decembra 2010 č. KG-A40/14250 10.

Pre tvoju informáciu:
Vlastníci pivničných priestorov vyčlenených ako samostatné objekty a využívaných na obchody, kaviarne, lekárne a pod. sú povinní znášať náklady na údržbu spoločného majetku rovnako ako ostatní vlastníci priestorov v dome bez ohľadu na to, či ich užívajú. takýto majetok. Koniec koncov, tieto priestory sú aj konštrukčnou súčasťou bytového domu (uznesenie Federálnej protimonopolnej služby NWO z 21. marca 2011 č. A56-7732/2010).

Čo sa týka umiestnenia inžinierskych sietí v pivničných priestoroch - samostatných realitných objektoch - je tu tiež niekoľko zaujímavých prípadov. Najmä v Uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Severného územia z 18. januára 2010 č. A56-9227/2008 naznačuje sa, že prítomnosť systémov prívodu studenej a teplej vody a vykurovacích systémov v suteréne nemôže slúžiť ako dostatočný základ na klasifikáciu tejto miestnosti ako pomocnej, najmä ak je potrebné neustále používanie a údržbu zariadenie umiestnené v miestnosti pre potreby ostatných miestností domu sa nepreukázalo. K podobným záverom dospeli aj sudcovia FAS UO v r Uznesenie zo dňa 12.05.2010 č.F09-3319/10 C6 vzhľadom na skutočnosť, že v suteréne sa nachádzajú tranzitné komunikácie (potrubie ústredného kúrenia s vykurovacie zariadenia, prívodné potrubie studenej vody, stúpačky s uzatváracím zariadením).

Je potrebné poznamenať, že v praxi existujú prípady, keď pivnice, vizuálne označené ako samostatné objekty, v skutočnosti nie sú správne vytvorené ako také, a preto podliehajú prevodu do spoločného spoločného vlastníctva vlastníkov bytov. Podobnú situáciu skúmalo Prezídium Krajinského súdu Čeľabinsk v r Uznesenie číslo 44 G-99/2010 zo dňa 24.11.2010. Ako vyplýva z materiálov prípadu, pivnica bytového domu, ako aj všetky priestory tohto zariadenia boli v 90. rokoch 20. storočia prevzaté do vlastníctva obce (podľa vyššie uvedeného Uznesenie Najvyššej rady Ruskej federácie č. 3020 1). V tom čase však nebolo určené jeho samostatné využitie. Sporné priestory boli zrekonštruované a uvedené do prevádzky ako nebytové až v roku 2004, takže vlastníci bytov mali možnosť ich zapísať do spoločného podielového vlastníctva. Tento proces nedospel k logickému záveru len preto, že v spise sa nenachádzali listinné dôkazy o tom, kedy bol sprivatizovaný prvý byt v tomto bytovom dome a aký bol v tom čase stav sporného suterénu (podľa nepriamych dôkazov – „technické podzemie“ ”) , vznikol však precedens, ktorý je veľmi dôležitý.

Suterén je samostatná nehnuteľnosť pre servisné účely

Využitie pivničných priestorov v bytových domoch je také rôznorodé, že je niekedy veľmi ťažké určiť jeho právny režim, najmä v prípade, keď je objekt izolovaný a má samostatný účel - obsluhu obytných priestorov domu a priľahlých budov (napr. napríklad dodávka tepla). Takéto priestory podľa rozhodcov FAS UO (Uznesenie zo dňa 2. marca 2010 č. F09-982/10 C6), nemôže byť v podielovom spoluvlastníctve
nehnuteľnosť. Kontroverzný suterén bol od postavenia domu využívaný na obsluhu niekoľkých domov. Pôvodne mal samostatný účel, bol predmetom technického účtovníctva a evidencie a nepatril do spoločných priestorov jedného obytného domu. V súvislosti s týmito okolnosťami bol HOA zamietnutý nárok na uznanie práva spoločného spoluvlastníctva pivničných priestorov, kde sa nachádzalo ústredné kúrenie, ktorého zariadenie bolo napojené na systémy spotreby tepla viacerých blízkych budov.

Ako je uvedené v úvode článku, pivnica v závislosti od svojich charakteristík, účelu a pod. môže byť buď spoločným, alebo výlučným vlastníctvom vlastníkov priestorov v bytovom dome. Pri určovaní stavu suterénu domu je potrebné vziať do úvahy mnohé faktory: vlastnosti jeho dizajnu, dátumy a nuansy rekonštrukcie a vytváranie sekundárnych nehnuteľností, prítomnosť komunikácií, riadiacich jednotiek atď. Je zrejmé, že v procese zisťovania uvedených skutočností budú majitelia priestorov v bytových domoch potrebovať pomoc odborníkov a inventarizačné služby. To však nie je všetko. Ak sú dôvody na podanie žaloby vyhlásenie o nároku o uznaní práva spoločného spoluvlastníctva pivnice by mali vlastníci priestorov v bytovom dome zodpovedne pristupovať k príprave na pojednávanie. Je potrebné uskutočniť valné zhromaždenie vlastníkov a získať ich súhlas na podanie zodpovedajúcej žaloby na súd, ako aj splnomocniť spoločenstvo (správcovskú organizáciu, inú osobu) na zastupovanie záujmov vlastníkov pri posudzovaní žaloby na súde.

Každá výšková budova, bez ohľadu na jej vek a dobu prevádzky, je podpivničená. A mnohých vlastníkov bytov zaujíma, komu patria pivnice v bytovom dome, kto má právo s týmto priestorom disponovať a či obyvatelia môžu tieto priestory obsadiť a usporiadať vo vlastnom záujme.

Je dosť ťažké jednoznačne odpovedať na všetky otázky, pretože legislatívny rámec v oblasti bývania sa v priebehu rokov menil, dochádzalo k rôznym novelizáciám, ktoré v konečnom dôsledku spôsobili rozpory so zákonmi prijatými v minulých rokoch. Poďme zistiť, ako privatizovať suterén v bytovom dome a zistiť, kto ho vlastní.

Účel

V suteréne bytového domu sa spravidla nachádzajú potrubia, zariadenia, technické zariadenia a konštrukcie, vďaka ktorým funguje celá vnútorná infraštruktúra budovy, napríklad:

vodovodné siete;
vykurovanie;
dodávka elektrickej energie;
vykurovacia sieť alebo kotolňa;
hlavný rozvodný panel.

Technické podlažia bytových domov sú teda priestory nachádzajúce sa pod bytovými bytmi, ktoré sú určené na zabezpečenie zaručenej prevádzky všetkých komunikačných systémov domu. Nepovolaným osobám je tam preto zakázaný vstup, aby nedochádzalo k rušeniu prevádzky systémov a komunikácií. Táto skutočnosť je dôvodom inštalácie mreží na okná suterénu. Môžu do nej vstúpiť iba pracovníci verejných služieb.

Niekedy sa stáva, že časť suterénu v bytovom dome využívajú verejné služby ako špeciálne priestory. Niektoré spodné miestnosti bytového domu boli pôvodne upravené pre potreby domácnosti, v štádiu projektovania sa v nich nachádzali sklady. Samozrejme, to platí pre staré budovy, napríklad takzvané Chruščovove budovy.

Ako identifikovať vlastníkov

Pivničné a podkrovné priestory sa často stávajú predmetom sporov a dokonca súdnych sporov o to, kto ich vlastne vlastní. Podľa ruskej legislatívy, tj Článok 36 Kódexu bývania RF, spoločnými spoločnými vlastníkmi všetkých pivničných priestorov sú všetci bez výnimky obyvatelia viacpodlažných budov, ak sú sprivatizované. Keďže sú rovnocennými vlastníkmi, sú to práve oni, ktorí presne rozhodujú o využití pivničných priestorov.

Existuje však niekoľko kontroverzných bodov. Napríklad miestnosť v suteréne obytný dom môže obývať fyzická osoba, ktorá sa stala jej vlastníkom v deväťdesiatych rokoch, pričom samotný vlastník budovy ju nestihol zapísať do vlastníctva. Preto sa často stáva, že pri vedľajších nehnuteľnostiach patrí obytná časť domu jednému majiteľovi a technické poschodie druhému.

Aby boli vlastníci bytov v bytovom dome uznaní za spoločných podielových spoluvlastníkov suterénu domu, musia byť splnené určité podmienky:

v čase privatizácie bytového priestoru by pivnica už nemala byť vo vlastníctve iných vlastníkov;
technická podlaha nemá žiadny špecifický účel;
Suterén je oddelený od bytov.

Okrem toho sa technický suterén považuje za možný na vlastníctvo v rovnakých podieloch medzi obyvateľmi, ak existuje Technické vybavenie, schopný obslúžiť viac bytov. Pri splnení všetkých podmienok je pivnica v spoločnom podielovom vlastníctve osôb bývajúcich v dome, možnosť prenájmu, výmeny, predaja pivnice a iných manipulácií s technickým podlažím bez ich súhlasu nie je možná.

Nuansy určovania vlastníkov

Treba mať na pamäti, že priestory, v ktorých sa sieťové inžinierstvo a ostatné komunikácie slúžiace domu nemožno previesť do osobného vlastníctva. Zvyšok, voľnú časť, môžu obyvatelia využiť podľa vlastného uváženia.

Odpovede na otázku, komu a za akých okolností pivnica patrí na základe legislatívy a súdnych rozhodnutí, sú nasledovné:

vlastníci pivníc - obyvatelia na základe zapísaného podielového spoluvlastníctva bytového domu;
majetok nachádzajúci sa v technických suterénoch je v osobnom vlastníctve, jeho vlastník má právo samostatne rozhodnúť, ako s ním naloží, a náklady na jeho údržbu hradí rovnako ako ostatní;
technické miestnosti, a to aj bez ohľadu na skutočnosť, že obsahujú komunikačné, energetické siete a zariadenia slúžiace domu, sú špecializovanými objektmi a nemožno ich používať samostatne;
ak v dome nie je privatizované bývanie a všetky byty patria obci, potom suterén nemôže byť majetkom niekoho iného. V tomto prípade sa používa iba na údržbu komunikačných sietí.

Často sa stáva, že občania alebo niektoré organizácie nevedomky legislatívneho rámca alebo mierne nerešpektujú jeho pravidlá, dopúšťajú sa nezákonného zaberania suterénu, umiestňovania nepovolených obchodov atď. V tomto prípade by ste sa mali obrátiť na súd.

Privatizácia suterénu

Privatizácia pivnice v bytovom dome nie je jednoduchá záležitosť, pretože najskôr budete musieť získať súhlas všetkých obyvateľov.

Ako použiť:

Zorganizujte schôdzu vlastníkov bytov v súlade s postupom ustanoveným v bytovom zákone a zaraďte do programu otázku scudzenia spoločnej nehnuteľnosti, teda podzemia domu, zmenu jeho hraníc s hlasovaním.
Desať dní pred stretnutím o tom informujte obyvateľov vyvesením oznamov na vchodoch s uvedením dátumu a času stretnutia. Pamätajte, že na to, aby bol hlas považovaný za platný, musí byť prítomná viac ako polovica vlastníkov bytov alebo členov HOA. Rozhoduje sa väčšinou hlasov, o ktorých. Na jej základe sa uskutočňuje ďalšia privatizácia.

DÔLEŽITÉ! Ak sa v otázke privatizácie rozhoduje o pivnici umiestnenej na internáte, je potrebné získať len súhlas jej vlastníka budovy, ktorý je spravidla sám.

Po preštudovaní plánu suterénu vytvorte projekt plánovanej rekonštrukcie. Musí sa dohodnúť s orgánom požiarnej inšpekcie, sanitárnou a epidemiologickou stanicou a inými regulačnými orgánmi. Potom musí byť projekt predložený Úradu technickej inventarizácie, kde musí byť schválený.
Po schválení projektu ZINZ sa začína pracovná fáza rekonštrukcie suterénu. Po ich ukončení sa vykoná preskúmanie technického stavu suterénu, o ktorom vydá posudok revízna odborná komisia.
Po odsúhlasení projektu rekonštrukcie a prijatí znaleckého posudku je potrebné napísať žiadosť a podať ju na ZINZ, aby bolo možné znovu vydať osvedčenie o evidencii bytového domu. Potom sa výmera majetku v spoločnom podielovom vlastníctve obyvateľov zníži a počet ľudí, ktorí platia za jeho údržbu, sa zvýši. V súlade s tým sa zníži poplatok pre každého jednotlivého platiteľa.
Ďalšou a poslednou fázou privatizácie je priame prijatie osvedčenia o registrácii vlastníctva nehnuteľnosti, ktoré by sa malo získať od spoločnosti Rosreestr.

Na získanie certifikátu musíte:

Vyhlásenie.
Zápisnica o rozhodnutí schôdze vlastníkov o privatizácii pivnice.
Povolenie od vlastníka bytového domu.
Technická dokumentácia k domu.
Potvrdenie o zaplatení štátnej povinnosti.

Ak je dokumentácia vyplnená správne, všetky údaje sú platné a výsledky hlasovania nie sú sfalšované, potom po skontrolovaní predložených dokladov bude potvrdenie bez prekážok vydané.

Okrem toho, že obyvatelia dostanú nehnuteľnosť do užívania a právo s ňou nakladať podľa vlastného uváženia, zodpovedajú aj za jej ochranu, starostlivosť a udržiavanie v riadnom stave. Treba tiež poznamenať, že nie je možné úplne privatizovať suterén v bytovom dome jedným vlastníkom.

Rekonštrukcia priestorov a jej kritériá

Ako už bolo spomenuté, budúce usporiadanie suterénu musí byť schválené. K tomu potrebujete:

zabezpečiť voľný prístup pre špecialistov ku komunikačným systémom, aby mohli vykonávať opravy alebo bežné práce, dezinfekciu a výmenu potrubí;
dodržiavať pravidlá požiarnej bezpečnosti v suterénoch a pri ich vchodoch;
zabezpečiť osvetlenie, vodu, vetranie, kúrenie a kanalizáciu do tých miestností, kde budú ľudia pracovať podľa plánu;
vziať do úvahy účel suterénu a vykonať jeho rekonštrukciu, berúc do úvahy účely, na ktoré sa plánuje používať: skladovanie inventára, osobných vecí, konzervovanie, zriadenie skladu alebo dokonca rekreačnej oblasti;
nevykonávajte zmeny v návrhu základov budovy a nosných prvkov;
Rekonštrukčné práce by nemali narušiť fungovanie inžinierskych sietí.

Každý z obyvateľov už sprivatizovaného suterénu môže mať svoje plány na jeho využitie. Ak je však v podielovom spoluvlastníctve, rozhoduje o tejto veci aj valné zhromaždenie za prítomnosti nadpolovičnej väčšiny vlastníkov a väčšinou hlasov.

Ak plánujete využívať pivnicu alebo jej časť v bytovom dome na komerčné účely, mali by ste, aby ste sa vyhli problémom s úradmi, legalizovať ju ako nebytovú a následne si pivnicu zapísať do vlastníctva.

Neoprávnený záchvat

Často sa stáva, že pivničné priestory sú napriek privatizácii obsadené bez vedomia. Falošní majitelia zároveň s istotou dokazujú, že túto oblasť okupujú z úplne legitímnych dôvodov. Napríklad tvrdia, že priestory obsadzujú na základe toho, že rekonštrukciu a vybavenie realizovali na vlastné náklady.

Tento dôvod však v súčasnosti nestačí na prevzatie časti suterénu do individuálneho vlastníctva. A táto situácia sa nenazýva nič menej ako neoprávnené zabavenie, najčastejšie sa vyskytuje v druhých obytných budovách, najmä v budovách sovietskej éry.

Aby sa situácia zmenila, je potrebné zvolať schôdzu obyvateľov, prerokovať zmenu vlastníkov, prerozdeliť metrov štvorcových suterén legálne. Aby sme to zhrnuli, treba povedať, že všetky rozhodnutia v bytových domoch o užívaní priestoru v podielovom spoluvlastníctve sa prijímajú výlučne na valných zhromaždeniach.

Pivnica v bytovom dome sa považuje za spoločný majetok, takže vlastníci bytov majú právo ju využívať pre potreby domácnosti. Existuje však množstvo prísnych obmedzení tohto práva, pretože je to v suteréne inžinierske systémy Domy. Odborníci z Moskovského bytového inšpektorátu pre web RIA Real Estate prezradili, ako môžu obyvatelia obyčajnej výškovej budovy naložiť so suterénom a ako v ňom legálne určiť miesto pre každého.

Prístupové právo

Mnohí majitelia bytov majú záujem využiť pivnicu v bytovom dome na individuálne skladovanie vecí a zásob. V pivnici je vhodné uskladniť konzervy a vrecia so zemiakmi, zimné pneumatiky, lyže a sane, bicykle, kočíky, nafukovacie člny s motorom - všeobecne všetky veci, ktorými nechcete zasypať balkón a napr. nemajú v byte miesto.

Ale nie každý dom, kvôli jeho vlastným dizajnové prvky umožňuje usporiadať jednotlivé sklady v suteréne. Niektoré bytové domy, najmä v starom bytovom fonde, zvyčajne nemajú špeciálne priestory v suteréne určené na osobnú potrebu obyvateľov. V takýchto suterénoch zaberajú takmer celú plochu obecné inžinierske siete a voľná časť priestorov nie je nijako oplotená, preto je prístup k nim pre bežných občanov - majiteľov domov uzavretý. Ako viete, prístup k internému inžinierstvu je povolený iba odborníkom, ktorí majú právo prevádzkovať inžinierske systémy.

V mladšom bytovom fonde a novostavbách je naopak v suteréne vopred zabezpečená samostatná miestnosť pre potreby domácnosti obyvateľov. Užívacie právo v tomto prípade patrí všetkým vlastníkom domu bez ohľadu na ich profesijnú príslušnosť: komunikácie zostávajú mimo dosahu, v uzavretej časti suterénu.

Pomôže zistiť usporiadanie technickej miestnosti v konkrétnom dome správcovská spoločnosť ktorý je zodpovedný za jeho prevádzku. Kontaktovaním správcovskej spoločnosti budú môcť majitelia domov bez toho, aby museli ísť do pivnice, zistiť, či je možné v nej zariadiť sklad osobných vecí. V závislosti od charakteristík suterénu budete musieť konať inak.

Stavba na vlastné náklady

V prvom prípade, keď suterén spočiatku neposkytuje priestor pre domáce potreby obyvateľov, stále existuje spôsob, ako zariadiť úložný priestor. Suterén, napriek prítomnosti voľne prístupných inžinierskych sietí, stále zostáva spoločným majetkom a patrí vlastníkom domu. Preto majú právo s ním nakladať podľa vlastného uváženia. A ak medzi obyvateľmi domu existujú dostatočné množstvo Tých, ktorí chcú v pivnici uskladniť zemiaky alebo si v nej zariadiť parkovanie bicyklov, nič nezastaví.

Je pravda, že majitelia budú musieť preukázať vytrvalosť, organizačné schopnosti a čo je najdôležitejšie, pripraviť sa na materiálne výdavky. Faktom je, že v suterénoch tohto typu (kde nie sú komunikácie žiadnym spôsobom oplotené) bude potrebné samostatne vybudovať miestnosť oddelenú pre jednotlivé sklady a priechod do nej bez prístupu k inžinierstvu.

Aby ste to dosiahli, mali by ste spolu so správcovskou spoločnosťou vopred premyslieť plán prestavby a rekonštrukcie suterénu a získať oficiálne povolenie na vykonanie zodpovedajúceho práca na stavbe. Okrem toho je potrebné pochopiť, že všetky finančné náklady na rekonštrukciu suterénu a ďalšiu prevádzku vybudovaného samostatného priestoru pripadnú na majiteľov domov, ktorí sa chopili iniciatívy na usporiadanie skladu.

Stretnutie vlastníkov

V tých domoch, kde má suterén samostatný sklad, je všetko jednoduchšie. Hlavná vec je zabezpečiť spoločné rozhodnutie medzi majiteľmi domu a získať svoju časť suterénu.

Začať budete musieť valným zhromaždením vlastníkov bytov bez ohľadu na to, či si chcete jednoducho vyčleniť vlastný podiel na existujúcom sklade, alebo ako v predchádzajúcom prípade plánujete zariadiť úložný priestor v suteréne.
Na valné zhromaždenie musia byť pozvaní vlastníci všetkých privatizovaných bytov. Čo sa týka sociálnych zamestnávateľov, rozhoduje za nich vlastník, ktorého zástupcovia by mali byť tiež pozvaní na schôdzu. Napríklad v Moskve ide o oddelenie bytovej politiky a mestského bytového fondu. Informácie o plánoch na usporiadanie valného zhromaždenia musia byť oznámené každému vlastníkovi, ako to vyžaduje zákon o bývaní, najmenej 10 dní pred podujatím. A najlepšie je na to písomne upozorniť účastníkov.

Okrem presného dátumu a času stretnutia by správa mala uvádzať otázky, o ktorých sa bude diskutovať. Je to potrebné v prípade, ak sa nekoná osobná schôdza vlastníkov a rozhodnutie musí byť prijaté v neprítomnosti väčšinou hlasov. A, žiaľ, len tie otázky, ktoré boli predložené na osobnom stretnutí, môžu byť zaradené do neprítomného hlasovania. Ak sa toto pravidlo zanedbá, tí, ktorí chcú napadnúť výsledky hlasovania na súde, budú mať väčšiu šancu vyhrať.

Na programe schôdze by mala byť v prvom rade problematika vytvorenia skladových priestorov v suteréne a jeho sanácie (resp. rozdelenia podielov existujúcej pivnice medzi vlastníkov). Okrem toho je potrebné určiť zloženie sčítacej komisie na sčítanie hlasov pri hlasovaní.

Schôdza sa považuje za uskutočnenú, ak sa jej zúčastnili vlastníci, ktorí majú v bytovom dome viac ako 50 % hlasov (hlasovanie je „viazané“ na veľkosť vlastnenej obytnej plochy a vlastník troj- rubľová bankovka má viac hlasov ako vlastník jednoizbového bytu). Tí, ktorí sa zhromaždili na mieste, diskutujú o všetkých otázkach a hlasujú.

Ak nezíska 50 % hlasov, schôdza sa nepočíta. V takom prípade sa budete musieť uchýliť k hlasovaniu v neprítomnosti. O jej realizácii budú musieť byť po novom upovedomení všetci vlastníci. V informáciách by mali byť uvedené tie isté otázky, ktoré boli navrhnuté na prerokovanie na osobnom stretnutí, vrátane zloženia sčítacej komisie s pozvánkou na hlasovanie, ako aj čas a miesto odovzdania vyplnených hlasovacích hárkov. Hlasy spočítava zvolená sčítacia komisia.

Sebaujatie a pravidlo zvyku

Často sa majitelia domov, najmä noví obyvatelia, stretávajú so situáciou, keď sa pivnica v dlhodobo obývanom bytovom dome už rozdelila medzi niektorých vlastníkov. A oni zase v odpovedi na všetky otázky o miestach v suteréne ubezpečujú, že nie sú žiadne voľné miesta. Toto je často sprevádzané výzvami, že suterén bol vybavený na ich náklady a teraz je právom ich priestorom.

Ale v skutočnosti sa to nedá nazvať inak ako sebazachytenie. Takéto konanie zo strany vlastníkov je nezákonné. Nebytový priestor vrátane technického podlažia patrí do kategórie spoločného majetku, preto má na ňom každý vlastník domu svoj podiel v pomere k obytnej ploche, ktorá mu patrí. Squatting by mal byť nahlásený správcovskej spoločnosti a otázka prideľovania akcií by sa mala ďalej riešiť, opäť pomocou valného zhromaždenia vlastníkov.

Ak by však aj takéto podmienky užívania pivnice boli schválené všeobecným rozhodnutím na schôdzi vlastníkov bytov, situácia sa môže zmeniť. Zmenilo sa totiž zloženie vlastníkov, čo znamená, že sa bude musieť konať nová schôdza.

V starej nadácii, najmä v budovách z Chruščovovej éry, už dlho existuje iná prax: pivnice v takýchto domoch sa veľmi často používajú od sovietskych čias a bez akýchkoľvek predbežných schválení, prestavby a iných „konvencií“. Najsprávnejšie v tomto prípade je konečne zhromaždiť všetkých vlastníkov a na valnom zhromaždení legitimizovať dlhodobo zabehnutý stav.