Главная Электрика

Добросовестный приобретатель движимого имущества. Добросовестный приобретатель и недобросовестный приобретатель. Как убедиться, что перед вами - законный владелец

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

Комментарий к статье 302 Гражданского Кодекса РФ

1. В п. 1 комментируемой статьи перечислены условия, при которых собственник не вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Такое ограничение связано с необходимостью обеспечить преимущественную защиту интересов другого участника торгового оборота - добросовестного приобретателя.

Очень важно правильно определить, кто является добросовестным приобретателем в рамках ст. 302. Как указал в своем Постановлении от 21.04.2003 N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, P.M. Скляновой и В.М. Ширяева" Конституционный Суд РФ, ".добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество." (СЗ РФ, 2003, N 17, ст. 1657). Следовательно, в подобном споре всегда участвуют как минимум три лица: 1) собственник; 2) лицо, которое не имело права отчуждать вещь, но сделало это; 3) добросовестный приобретатель. Соответственно виндикационный иск предъявляется собственником (1) к добросовестному приобретателю (3).

2. Для того чтобы собственнику в иске было отказано, добросовестный приобретатель должен доказать:

а) что он не знал и не должен был знать о приобретении имущества у третьего лица, которое не вправе было его отчуждать (п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ N 8).

Данное разъяснение Постановления Пленума ВАС РФ N 8 все чаще подвергается критике и, по-видимому, нуждается в отмене. Защита добросовестного приобретателя по ст. 302 является разновидностью защиты по п. 3 ст. 10 ГК. Согласно последнему в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от разумности и добросовестности действий участников гражданских правоотношений, их разумность и добросовестность предполагаются.

Следовательно, добросовестный приобретатель по ст. 302 не должен доказывать, что он не знал и не должен был знать о приобретении вещи у третьего лица, которое не вправе было ее отчуждать. В случае, например, приобретения недвижимости ему достаточно сослаться на то, что он приобрел ее у лица, чье право собственности на недвижимость зарегистрировано (ст. 131 ГК, ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость).

Напротив, лицо, подавшее виндикационный иск, должно доказать, что приобретатель действовал недобросовестно. Например, по одному из дел было установлено, что юридическое лицо, получив от собственника нежилое помещение по договору аренды, в дальнейшем продало его другому юридическому лицу. Поскольку выяснилось, что ответчик, приобретая имущество, не знал и не должен был знать, что продавец не является собственником, в виндикационном иске собственнику было отказано (Вестник ВАС РФ, 1998, N 12, с. 71).

Следует иметь в виду, что покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения возмездной сделки имелись законные претензии на ее предмет третьих лиц, о которых покупателю было известно и которые в установленном порядке были признаны правомерными (п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ N 8);

б) что он приобрел вещь возмездно.

Исключение составляет случай, когда удастся доказать, что спорное имущество выбыло из владения собственника либо лица, которому оно было передано собственником во владение, помимо их воли (утеряно, похищено и т.п.).

Применение этих оснований в отношении недвижимости может вызвать определенные трудности. Так, потерять недвижимость в силу ее естественных свойств невозможно. Однако похищение недвижимости по документам, которые были подделаны, а недвижимость от лица собственника продана; продажа ее законным представителем несовершеннолетнего вопреки интересам последнего; продажа недвижимости наследниками без учета прав на наследство других наследников; продажа руководителем юридического лица недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, с превышением полномочий - все это случаи выбытия имущества из владения собственника либо лица, которому собственник передал недвижимость во владение, помимо их воли. Следовательно, в этих случаях недвижимость может быть возвращена собственнику даже от добросовестного приобретателя.

Наличие в действиях собственника воли на передачу имущества исключает возможность его истребования. Например, после раздела имущества по мировому соглашению, утвержденному судом, один из супругов с помощью виндикационного иска попытался вернуть автомобиль у лица, которому он был продан другим супругом. Тот факт, что автомобиль был передан другому супругу добровольно, послужил основанием для отказа истцу в иске (Бюллетень ВС РСФСР, 1991, N 2, с. 14).

3. В п. 2 комментируемой статьи содержится самостоятельное основание для удовлетворения виндикационного иска собственника к добросовестному приобретателю. Это ситуация, когда приобретатель получает вещь от третьих лиц безвозмездно.

Например, собственник передает свое имущество в аренду, после чего арендатор умирает. Наследники арендатора, получив имущество во владение и не зная истинного собственника, считают таковыми себя. Виндикационный иск собственника при таких обстоятельствах будет удовлетворен, несмотря на переход имущества во владение покойного арендатора по воле собственника и добросовестное получение его наследниками. Это объясняется тем, что спорное имущество было передано наследникам безвозмездно и арендатор не вправе был его отчуждать.

4. Пункт 3 комментируемой статьи предусматривает еще одно основание разрешения спора между собственником и добросовестным приобретателем. Согласно закону деньги (ст. 140 ГК) и ценные бумаги на предъявителя (гл. 7 ГК) как наиболее оборотоспособные объекты гражданского права не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя ни при каких обстоятельствах.

5. Некоторое время арбитражные суды и суды общей юрисдикции по-разному отвечали на вопрос о т.н. конкуренции виндикационного иска и иска о признании недействительной сделки купли-продажи с возвратом имущества собственнику в порядке двусторонней реституции. Дело в том, что, получив отказ в виндикационном иске, собственник нередко пытается решить проблему возврата своего имущества путем предъявления исков о признании всех сделок по его отчуждению недействительными. Нередко он делает это и без предъявления виндикационного иска.

Согласно п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ N 8, если при разрешении спора о признании сделки купли-продажи недействительной и возврате имущества, переданного покупателю, будет установлено, что покупатель отвечает требованиям ст. 302 к добросовестному приобретателю, в иске собственнику должно быть отказано.

Суды общей юрисдикции, напротив, подобные иски удовлетворяли вне зависимости от добросовестности и разумности действий приобретателя вещи. Подобная судебная практика привела к тому, что граждане О.М. Мариничева, А.В. Немировская, З.А Склянова, Р.М. Склянова и В.М. Ширяев обратились в Конституционный Суд РФ с жалобами на нарушение их конституционных прав положениями пп. 1 и 2 ст. 167 ГК. По их мнению, на основании указанной статьи и в результате сложившейся в судах общей юрисдикции практики собственники получили возможность требовать возврата полученного в натуре, не только когда речь идет о первой сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок.

Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 21.04.2003 N 6-П признал общие положения пп. 1 и 2 ст. 167 ГК о последствиях недействительности сделок не противоречащими Конституции. Одновременно КС РФ постановил, что общие положения о последствиях недействительности сделок в части обязанности каждой из сторон вернуть все полученное по сделке не распространяются на добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК), если иное прямо не предусмотрено законом.

Таким образом, если собственник обратится в суд с иском о признании сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности и в ходе рассмотрения дела выяснится, что приобретатель является добросовестным (ст. 302 ГК), в иске собственнику должно быть отказано. В настоящее время подобный подход нашел отражение и в практике Верховного Суда РФ (Бюллетень ВС РФ, 2004, N 4, с. 2).

В дальнейшем собственник сможет вернуть вещь только путем обращения в суд с виндикационным иском, если ему удастся доказать наличие оснований, предусмотренных п. 1 ст. 302.

6. За рамками ГК и Постановления Конституционного Суда РФ оказалось решение вопроса о том, можно ли признать добросовестного приобретателя собственником имущества в том случае, когда виндикационный иск к нему удовлетворен быть не может. Есть основания полагать, что в этих случаях имущество переходит в собственность добросовестного приобретателя.

Именно в этом смысле высказался Пленум ВАС РФ в уже упоминавшемся п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ N 8.

Как представляется, окончательное решение этого вопроса должно быть дано в законе.

7. ГК вслед за Законами о собственности в СССР и РСФСР отказался от принципа неограниченной (независимо от добросовестности приобретателя) виндикации государственного, кооперативного и общественного имущества (ст. 153 ГК 1964). Такое имущество может быть истребовано собственником на общих основаниях.

8. ГК отказался также от закрепленного ранее в ч. 2 ст. 152 ГК 1964 запрета для собственника истребовать имущество, проданное в порядке исполнения судебного решения. Теперь собственник может потребовать его с соблюдением правил ст. 301 и 302 ГК (п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ N 8).

Однако для того чтобы придать правилам приобретения недвижимости, продаваемой в порядке исполнительного производства, дополнительные гарантии, от должника либо судебного пристава-исполнителя перед проведением публичных торгов требуется зарегистрировать право собственности должника на эту недвижимость. Согласно подп. 3 п. 3 ст. 62 Закона об исполнительном производстве свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимость вместе с другими документами, характеризующими объект, должно быть передано специализированной организации, проводящей торги (п. 17 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 - Вестник ВАС РФ, 2001, N 4).

Другой комментарий к статье 302 ГК РФ

1. Комментируемая статья приняла один из двух подходов к проблеме виндикационного иска, разработанных историческим опытом мировой цивилистики.

В римском праве пределы виндикационного иска не ограничивались. Собственник всегда имел право виндицировать свою вещь в соответствии с принципом "где я нахожу мою вещь, там я ее и виндицирую".

Противоположный подход был выработан правом ряда средневековых городов (главным образом германских). Там собственник был лишен права истребовать свою вещь, если ее продал неуправомоченный отчуждатель. Приобретатель получал защиту от собственника в соответствии с принципом "Hand muss Hand wahren" ("рука должна обеспечивать руку"). Эти города жили торговлей, и смысл этого изъятия состоял в том, чтобы защитить клиентуру местных купцов, приезжавших за покупками в город. Если приезжий приобрел вещь у лица, открыто торговавшего на городском рынке, то он мог не беспокоиться о том, что потом вдруг объявившийся собственник эту вещь у него виндицирует. На поверхности это выглядит как защита приобретателя. Однако в конечном счете этот подход обеспечивает экономические интересы прежде всего торговых посредников, а также других продавцов товаров, так как содействует сбыту и, следовательно, ускорению оборота капитала.

Исторический опыт цивилистики показывает, что интересам рыночной экономики соответствует как неограниченная, так и ограниченная виндикация. В праве современных стран с развитой рыночной экономикой, как правило, комбинируются оба подхода. Виндикация недвижимого имущества является неограниченной, а виндикация движимого ограничивается. В сфере недвижимости во главу угла ставятся интересы защиты права собственности, а в области движимости - интересы содействия обороту. Сказывается, что в этих странах столетиями существует налаженная система регистрации прав на недвижимость.

Истребование имущества от добросовестного приобретателя допустимо в целом ряде случаев. Какими должны быть основания для такого изъятия, что не может быть истребовано и на что может рассчитывать пострадавший в случае изъятия приобретатель - эти и другие вопросы мы обсудим в данной статье.

Возможно ли истребование имущества от добросовестного приобретателя

Казалось бы, если человек совершил покупку вещи на законных основаниях, лишить его этого приобретения никто не вправе. Тем не менее процедура истребования имущества от добросовестного приобретателя вполне возможна. Безусловно, случаи, когда такое истребование допускается, строго регламентированы законом.

Здесь следует руководствоваться ст. 302 ГК РФ. Она предусматривает следующие условия, когда имущество можно истребовать:

Имущество было получено приобретателем на безвозмездной основе по договору, который был заключен лицом, не имеющим полномочий в отношении этого имущества. Причем собственнику, утратившему вещь, нужно будет доказать только 2 приведенных факта. Никаких других условий для истребования вещи в данном случае не требуется.
Возмездность или безвозмездность сделки определяется:
- получением отчуждающим лицом вознаграждения деньгами, материальными или нематериальными благами или иным встречным предоставлением;
- соблюдением обязательства по выплате вознаграждения в полном объеме и в установленный срок.
Так, в соответствии с п. 37 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, если к моменту, когда приобретатель узнал о неправомерности отчуждения, он не произвел полную оплату, имущество считается полученным безвозмездно.
Имущество было приобретено на возмездной основе, но было утеряно собственником или уполномоченным им лицом. К таким случаям относится также похищение вещи или иное выбытие помимо воли собственника из его владения.
Следует учесть, что в соответствии с п. 10 информационного письма президиума ВАС РФ от 13.11.2008 № 126 не может быть признана выбытием имущества помимо воли собственника передача вещи по сделке, даже если впоследствии она была признана недействительной.

Имущество может быть изъято у добросовестного приобретателя, если он не проявил должной осмотрительности

Такого понятия, как должная осмотрительность добросовестного приобретателя при заключении сделки, в ГК РФ мы не найдем. Тем не менее эта устойчивая формулировка весьма распространена в судебной практике, касающейся вопроса об изъятии вещи у добросовестного приобретателя.

Базируется она на таких законодательных постулатах:

п. 1 ст. 302 ГК РФ, который предписывает, что приобретателя может считать добросовестным, только если он не знал и не имел возможности узнать об отсутствии у продавца полномочий на распоряжение предметом сделки;
п. 1 ст. 401 ГК РФ, в силу которого лицо считается невиновным, если проявило такую степень заботливости и осмотрительности, какая была необходима исходя из правовой природы обязательства.

Что же понимает судебная инстанция под проявлением должной, разумной, обычной осмотрительности? Рассмотрим подробнее:

Очевидная несоразмерно низкая цена продаваемого имущества обязана вызвать у покупателя подозрение относительно продавца (п. 9 информационного письма № 126). Суд отметил, что покупатель, обнаружив существенное занижение цены, должен был проявить осмотрительность и дополнительно проверить чистоту сделки.
Вызвать у покупателя подозрение должно было бы наличие обременений (в том числе наложенного ареста), а также какие-то несоответствия, обнаруженные при осмотре имущества перед его покупкой (Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей по искам госорганов и органов местного самоуправления, утвержденный президиумом ВС РФ 01.10.2014).
Отсутствие записи о праве собственности продавца недвижимости в ЕГРН, а также наличие записи о судебном споре в отношении объекта, совершение с ним многократных сделок за краткий период времени также являются безусловным поводом для возникновения у покупателя сомнений в юридической чистоте сделки (п. 38 постановления № 10/22).

Обратите внимание! Должная осмотрительность оценивается судом не только применительно к приобретателю вещи, но и к продавцу. Так, в Обзоре президиума ВС РФ от 01.10.2014 суд отметил, что госорган не проявил должной осмотрительности при заключении сделки по передаче квартиры, а значит, не может требовать ее изъятия, ссылаясь на отсутствие воли собственника на отчуждение имущества.

Деньги от добросовестного приобретателя истребованы быть не могут

Постановлением 9-го арбитражного апелляционного суда от 19.02.2015 № 09АП-59436/2014-ГК было отказано в истребовании у банка денежных средств, списанных им в счет уплаты кредита, несмотря на то, что формально денежные средства подлежали возврату в пенсионный фонд по причине смерти пенсионера.
Постановлением того же суда от 05.08.2016 № 09АП-32721/2016 конкурсному управляющему было отказано в истребовании у банка денежных средств, перечисленных ему предприятием-банкротом, так как банк был признан добросовестным приобретателем.

Обратите внимание! Следует отличать истребование денег у добросовестного приобретателя от взыскания неосновательного обогащения в соответствии с гл. 60 ГК РФ. Так, в апелляционном определении Мосгорсуда от 16.01.2015 по делу № 33-759/2015 ответчица утверждала, что она добросовестный приобретатель денежных средств, полученных ею при продаже квартиры по договору, впоследствии признанному недействительным. Однако суд указал, что денежные средства, полученные по недействительному договору, являются неосновательным обогащением и в результате применения последствий недействительности сделки должны быть возвращены.

Кроме денежных средств не допускается истребование следующих ценных бумаг (ЦБ):

ЦБ на предъявителя;
ордерных и именных ЦБ, удостоверяющих денежное требование (п. 3 ст. 147.1 ГК РФ);
ЦБ в бездокументарной форме, удостоверяющих только денежное право требования (ст. 149.3 ГК РФ);
ЦБ в бездокументарной форме, приобретенных на организованных торгах.

При истребовании ЦБ в документарной форме следует руководствоваться особенностями, приведенными в ст. 147.1 ГК РФ.

На что может рассчитывать приобретатель, если имущество все же было изъято

Рассмотрим, какие компенсационные меры предусмотрел законодатель для добросовестного приобретателя, если имущество у него все же было изъято.

Приобретатель оставляет за собой произведенные им отделимые улучшения изымаемого имущества. Если же улучшения носят неотделимый характер, добросовестный приобретатель имеет право на компенсацию расходов, понесенных им на такие улучшения. В соответствии со ст. 303 ГК РФ размер компенсации ограничен размером произошедшего увеличения стоимости изымаемого имущества.
Несостоявшийся в результате изъятия вещи приобретатель вправе на основании ст. 461 ГК РФ требовать от продавца компенсации всех понесенных убытков. Назовем 2 нюанса при рассмотрении подобных требований:
- Во-первых, продавец освобождается от ответственности, если сможет доказать, что покупатель знал или имел возможность узнать о наличии оснований для возможного изъятия товара.
- Во-вторых, согласно ст. 462 ГК РФ продавца следует привлечь к рассмотрению виндикационного иска. В противном случае продавец также может быть освобожден от ответственности, если сможет доказать, что мог быть предотвратить истребование (п. 43 постановления № 10/22).
Если у добросовестного приобретателя было истребовано жилье, законодательством на этот случай предусмотрены меры компенсационного характера, финансируемые за счет бюджетных средств. Речь идет о компенсации в размере до 1 млн руб., предусмотренной законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ст. 31.1).

Важно! Данные нормы будут действовать до 01.01.2020. Затем вступят в силу статьи о компенсации нового закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, в ст. 68 которого также предусматривается аналогичная защитная мера.

В заключение еще раз подчеркнем, что изъятие имущества у добросовестного приобретателя возможно, но только при наличии оснований, закрепленных в законе. Деньги и некоторые ценные бумаги истребованы быть не могут. В случае изъятия товара добросовестный покупатель имеет право на возмещение ему убытков, а при изъятии жилья — на меры государственной поддержки компенсационного характера.

Случаи, когда имущество может быть истребовано от последнего приобретателя и случаи, когда истребование невозможно

Вопросы истребования имущества из чужого незаконного владения регламентируются статьями 301 и 302 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми истребование имущества в судебном порядке у последнего покупателя имущества, приобретенного по возмездной сделке, может быть осуществлено в следующих случаях:

Если лицо является недобросовестным приобретателем, то истребование имущества возможно во всех случаях.

Если лицо является добросовестным приобретателем, то истребование имущества из чужого незаконного владения возможно лишь в случаях, когда такое имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.

Другими словами, для того, чтобы последний приобретатель в судебном порядке не лишился имущества в порядке применения статей 301 и 302 Гражданского кодекса РФ необходимо одновременное соблюдение двух условий:

Во-первых, последний приобретатель имущества должен являться добросовестным приобретателем.

Во-вторых, выбытие имущества от первоначального собственника должно происходить по воле последнего.

Таким образом, обоснованность и законность изъятия жилых помещений от граждан в порядке применения статей 301 и 302 Гражданского кодекса РФ напрямую связана с такими понятиями как «добросовестность приобретателя», «недобросовестность приобретателя», «воля» и «выбытие помимо воли».

При этом признаки (критерии определения) вышеуказанных понятий в законодательстве не раскрыты.

Добросовестного приобретателя статья 302 Гражданского кодекса РФ определяет как лицо, которое при приобретении имущества не знало и не могло знать о том, что имущество приобретается у лица, которое не имеет права его отчуждать. При этом подобная формулировка не позволяет установить признаки (критерии), по которым можно было бы точно установить, что лицо знало или могло знать (или не знало и не могло узнать) о том, что имущество приобретается у лица, которое не имеет права его отчуждать.

Понятие «недобросовестный приобретатель» в законодательстве не раскрыто вообще. Подразумевается, что недобросовестным приобретателем имущества является тот, кто по каким-то причинам не может быть признан добросовестным приобретателем.

Необходимо отметить, что статья 302 Гражданского кодекса РФ не является единственной нормой законодательства, в котором отражена попытка законодателя раскрыть понятие «добросовестный приобретатель».

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 22.04.1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» добросовестным приобретателем ценной бумаги является лицо, которое приобрело ценные бумаги, произвело их оплату и в момент приобретения не знало и не могло знать о правах третьих лиц на эти ценные бумаги, если не доказано иное.

Примечательно, что статья 302 Гражданского кодекса РФ в отличие от статьи 2 Федерального закона от 22.04.1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» не содержит слов «если не доказано иное », что неизбежно порождает дискуссию о том, кто должен доказывать добросовестность (недобросовестность) приобретения имущества, не являющегося ценной бумагой. Судебная практика не только нижестоящих судов, но и самого Верховного Суда РФ в этом вопросе, как будет показано далее, единообразием до последнего времени не отличалась.

2.1.3. Воля на отчуждение государственного (муниципального) имущества и способы ее выражения государством, понятие «выбытие помимо воли» применительно к собственнику - государству

Как уже упоминалось, в соответствии с законом основанием для изъятия имущества у добросовестного приобретателя является установление факта утери, похищения или выбытие имущества из владения собственника иным путем помимо его воли.

Если изъявление воли гражданина можно установить на основании анализа совершенных им действий, то в отношении государства как собственника имущества применение такого подхода вызывает определенные затруднения.

Государство действует в лице многочисленных органов государственной власти и местного самоуправления, что порождает сложности в понимании юридического содержания понятий «воля государства», «выбытие помимо воли государства», а также порождает дискуссию о надлежащих способах выражения государством воли на выбытие имущества, так как сразу возникает ряд вопросов:

· Каковы признаки выбытия имущества из государственной (муниципальной) собственности помимо воли государства?

· Насколько понятие «выбытие помимо воли государства», которое является собственником имущества, тождественно понятию «выбытие в связи с недобросовестными (непрофессиональными, халатными и т.п.) действиями должностных лиц органов власти», на которых возложены функции осуществления полномочий собственника государственного (муниципального) имущества?

· Как применительно к понятиям «воля государства» и «выбытие помимо воли государства» рассматривать ситуацию, когда имущество выбывает из государственной собственности в результате незаконной приватизации, в оформлении которой принимали участие представители государства?

· Как применительно к этим же понятиям рассматривать ситуацию, когда имущество незаконно выбывает из государственной собственности на основании решения суда – органа государственной власти (впоследствии отмененного)? В том числе, когда речь идет о делах, к участию в которых был привлечен орган власти, осуществляющий полномочия собственника в отношении государственного (муниципального) имущества, не возражавший против удовлетворения соответствующих исков.

· Как рассматривать длительное несовершение юридически значимых обязательных действий в отношении пустующего жилого помещения – например, выморочного имущества (юридическое бездействие) со стороны уполномоченных представителей органа власти, осуществляющего полномочия собственника в отношении государственного (муниципального) имущества?

· Как, например, рассматривать такой частный случай, когда Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, осуществлявший в свое время полномочия собственника в отношении городского жилищного фонда, в течение длительного времени (более трех лет) не совершал юридически значимых действий по обеспечению должного учета и сохранности соответствующих жилых помещений, что позволило в течение указанного периода незаконно закрепить вышеуказанные жилые помещения за псевдовоеннослужащими на основании договоров социального найма с последующей их приватизацией на основании судебных решений, а затем продать их третьим лицам (гражданам - добросовестным приобретателям)? Является ли описанное бездействие сотрудников Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы выражением согласия (воли) города на отчуждение спорных квартир?

И это только часть вопросов, ответы на которые в законодательстве отсутствуют.

Как добросовестный приобретатель может взыскать причиненные убытки
Допустима ли односторонняя реституция для неуправомоченного отчуждателя
Когда договор купли-продажи с неуправомоченным отчуждателем является недействительным

На настоящий момент проблемы защиты прав добросовестного приобретателя не нашли универсального решения в действующем законодательстве. Одной из таких проблем является защита добросовестного приобретателя в случае истребования у него имущества собственником по правилам статьи 302 ГК РФ.

При решении данной проблемы нельзя игнорировать позицию Пленума ВАС РФ

и Пленума ВС РФ, выраженную в их совместном постановлении № 10/22 1 (далее - Постановление № 10/22), а также постановление Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — Постановление № 54).

Добросовестный приобретатель может остаться без приобретенного имущества и уплаченных за него денег

Для начала следует напомнить, что согласно действующему гражданскому законодательству добросовестный приобретатель — это такой приобретатель, который возмездно приобрел имущество у некоего лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (ст. 302 ГК РФ).

Лицо, которое не имело права отчуждать имущество, принято называть неуправомоченным отчуждателем. В сфере оборота недвижимого имущества под неуправомоченным отчуждателем может пониматься лицо, право собственности которого не зарегистрировано в реестре прав на недвижимость. Разумеется, сюда не относятся лица, управомоченные на продажу недвижимости собственниками, право которых зарегистрировано.

Если добросовестный приобретатель возмездно приобрел имущество у неуправомоченного отчуждателя, собственник вправе истребовать это имущество у приобретателя в судебном порядке при условии, что имущество выбыло из владения собственника помимо его воли (например, было утеряно собственником либо похищено у него). При удовлетворении судом такого требования добросовестный приобретатель остается без приобретенного имущества и без денежных средств, уплаченных в счет этого имущества. Не говоря уже об убытках, связанных с несостоявшимся приобретением имущества. Чтобы в полной мере восстановить имущественное положение добросовестного приобретателя, имевшее место до заключения договора с неуправомоченным отчуждателем, добросовестный приобретатель должен иметь возможность не только вернуть переданные неуправомоченному отчуждателю денежные средства, но и взыскать с него причиненные убытки.

Какие же способы защиты добросовестного приобретателя в такой ситуации предусмотрены законом? Прямо эта ситуация в действующем законодательстве не урегулирована. В доктрине и судебной практике предлагаются два основных способа защиты добросовестного приобретателя:

— применение последствий недействительности сделки (так называемое реституционное требование, ст. 167 ГК РФ);

— применение норм об ответственности продавца в случае изъятия товара у покупателя (так называемая ответственность продавца за эвикцию, ст. 460-462 ГК РФ).

Применение реституции к неуправомоченному отчуждателю может привести к еще большим убыткам

У применения последствий недействительности договора (реституции) как способа защиты добросовестного покупателя есть существенные недостатки.

Реституция носит двусторонний характер, и неуправомоченный отчуждатель вправе потребовать от добросовестного приобретателя отчужденное ему имущество, поскольку закон не ставит возможность предъявления требования о реституцииот управомоченности. То обстоятельство, что имущество уже было истребовано собственником у добросовестного приобретателя, согласно действующему законодательству не может служить препятствием для удовлетворения требования отчуждателя.

«При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом» (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Из этого положения вытекает, что отсутствие у стороны ничтожной сделки имущества в натуре не является основанием для отказа в реституции. Таким образом, добросовестный приобретатель, у которого имущество было истребовано собственником, предъявляя реституционное требование к неуправомоченному отчуждателю, рискует оказаться в положении, когда с него может быть еще взыскана и стоимость этого имущества.

Указанная проблема решается иногда путем применения односторонней реституции. Так, например, по одному из дел суд обязал отчуждателя вернуть приобретателю уплаченную им покупную цену, а также отказал отчуждателю в удовлетворении требования о возврате имущества от приобретателя, поскольку оно выбыло из его владения 2 .

Представляется, однако, что такой подход не имеет оснований в действующем гражданском законодательстве. Последнее знает одностороннюю реституцию только в случае совершения сделки с целью, противной основам правопорядка и нравственности и при наличии умысла у одной из сторон такой сделки (ст. 169 ГК РФ).

Еще один существенный недостаток реституции как инструмента защиты интересов обросовестного приобретателя состоит в том, что реституционное требование позволяет добросовестному приобретателю взыскивать с неуправомоченного отчуждателя только покупную цену, но не убытки. Между тем убытки добросовестного приобретателя могут быть значительными.

Например, в результате существенного повышения цен на недвижимое имущество и необходимости осуществления в связи с этим дополнительных затрат на приобретение новой недвижимости и т.п.

Таким образом, использование реституции не гарантирует добросовестному приобретателю восстановления имущественного положения в полной мере и не позволяет взыскать убытки со своего контрагента неуправомоченного отчуждателя.

Признание договора купли-продажи недействительным лишает добросовестного приобретателя возможности взыскать убытки

Взыскание убытков, связанных с истребованием имущества у добросовестного приобретателя, возможно только при использовании правил об ответственности за эвикцию (ст. 461 ГК РФ).

Ответственность в нашем законодательстве рассматривается как договорная ответственность (ст. 460, 461 ГК РФ).

Внедоговорной ответственности за заключение неуправомоченным лицом договора по отчуждению имущества гражданским законодательством не предусмотрено, в отличие, например, от французского. Так, статья 1599 Французского ГК устанавливает, что «продажа чужой вещи является недействительной; она может дать основание для взыскания убытков, если покупатель не знал, что вещь принадлежит другому лицу».

Применима ли ответственность за эвикцию к неуправомоченному отчуждателю? Это будет зависеть от квалификации отношений между добросовестным приобретателем и неуправомоченным отчуждателем, то есть от признания заключенного между ними договора купли-продажи действительным или недействительным, поскольку договорная ответственность может иметь место только при наличии договора.

Вопрос о юридической силе договора купли-продажи (применительно к недвижимости), продавец по которому в момент заключения договора не является собственником продаваемой вещи, ВАС РФ впервые затронул в Постановлении № 54.

Представляется, что в качестве частного случая такого договора можно рассматривать договор купли-продажи имущества неуправомоченным отчуждателем.

В пункте 1 упомянутого постановления Пленума ВАС РФ нашло отражение различие между установлением обязательства в договоре (так называемый обязательственноправовой эффект сделки) и возникновением вещного права, в данном случае — права собственности (вещно- правовой эффект сделки).

«…Судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество — предмет договора — само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него» (п. 1 Постановления № 54).

Из этого положения следует, что при соблюдении иных условий действительности договора купли-продажи недвижимости (отсутствие пороков воли и волеизъявления, соблюдение формы сделки, наличие правоспособности и дееспособности у лиц, заключающих сделку, и т.д.) такой договор является действительным несмотря на отсутствие зарегистрированного права собственности продавца. Этот вывод, который может показаться исключительно теоретическим, имеет важные практические последствия для защиты добросовестного приобретателя, в частности, для взыскания убытков с неуправомоченного отчуждателя.

Отсутствие права собственности на проданное имущество не влечет признания договора недействительным

В судебной практике 3 уже давно распространена точка зрения, согласно которой договор купли-продажи вещи, заключенный неуправомоченным отчуждателем, является ничтожной сделкой как не соответствующий требованиям закона (ст. 168 ГК РФ).

При этом нормой закона, которой не соответствует такой договор, ряд цивиистов 4 называет пункт 1 статьи 209 ГК РФ, согласно которому «собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом».

Однако, как представляется, указанное положение только закрепляет полномочия собственника, которые, что немаловажно, могут быть переданы другим лицам. Так, интересующее нас полномочие распоряжения, которое реализуется при отчуждении имущества, а значит, и так называемая распорядительная власть (власть распоряжаться субъективным правом) 5 , по общему правилу принадлежит собственнику.

В то же время, как известно, законом или договором распорядительная власть может передаваться другим лицам. Например, распорядительной властью в отношении чужого имущества обладает подрядчик - в отношении результатов выполненных работ при уклонении заказчика от их приемки (п. 6 ст. 720, ст. 738, 778 ГК РФ), хранитель - в отношении невостребованной в срок вещи, переданной на хранение (п. 2 ст. 899, ст. 920, п. 3 ст. 923 ГК РФ), ломбард - в отношении предмета залога (п. 5 ст. 358 ГК РФ). По договору распорядительная власть передается собственником комиссионеру, агенту, которые могут отчуждать вещь от своего имени.

Таким образом, в ГК РФ закрепляются случаи, когда несобственник вправе отчуждать имущество. Более того, в ГК РФ не содержится прямого запрета на заключение договоров об отчуждении чужого имущества, норм о признании их ничтожными. Хотя предпринимаются даже попытки признать договор с неуправомоченным отчуждателем оспоримой сделкой на основании статьи 174 ГК РФ (ограничение полномочий на совершение сделки) 6 . Однако данное правило неприменимо в нашей ситуации даже по аналогии, поскольку у неуправомоченного отчуждателя изначально нет никаких полномочий на отчуждение вещи и, следовательно, нечего превышать.

Так, утверждение, что договор между неуправомоченным отчуждателем и добросовестным приобретателем является недействительным, не находит подтверждения в действующем законодательстве.

Очевидно, отсутствие распорядительной власти должно привести к ничтожности отчуждения имущества. Вероятно, сторонники признания недействительным договора отчуждения с неуправомоченным отчуждателем исходят из необходимости наличия распорядительной власти отчуждателя при заключении договора.

Однако согласно ГК РФ договор купли-продажи, в том числе договор купли-продажи недвижимости, является обязательственным договором, который порождает обязательства передать имущество в собственность (у продавца) и обязательство оплатить имущество (у покупателя). Само право собственности в момент заключения обязательственного договора купли-продажи на покупателя не переносится, оно переносится в момент передачи имущества покупателю. Применительно к продаже недвижимости момент передачи имущества приравнивается к передаче недвижимого имущества и государственной регистрации перехода права собственности покупателя.

Представляется, что для заключения обязательственного договора по отчуждению имущества наличия такой распорядительной власти не требуется 7 . Здесь нужно согласиться с Д. О. Тузовым в том, что в обязательственном договоре отчуждатель только принимает на себя обязанность передать имущество. Поэтому ничто не мешает обязаться по такому договору и несобственнику 8 . Такой подход находит подтверждение в действующем гражданском законодательстве.

«Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара» (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

Закрепленная в законе возможность продажи будущей вещи подтверждает мысль о том, что на момент заключения договора продавец может и не обладать правом собственности на отчуждаемое имущество. Как правильно отмечает Д.О.Тузов, в ситуации заключения обязательственного договора с продавцом-несобственником нельзя заранее сделать вывод о том, что к моменту исполнения договора продавец не приобретет имущество в собственность, то есть о первоначальной невозможности исполнения, влекущей ничтожность договора 9 .

Если же к моменту передачи вещи продавец не приобретет ее в собственность, то у него не будет распорядительной власти собственника, поэтому он не будет способен распорядиться правом собственности и перенести его на приобретателя. Как небезосновательно утверждает Д. О. Тузов, отсутствие распорядительной власти и, следовательно, правопреемства, является следствием известного принципа «никто не может передать другому права большего, чем сам имеет» 10 .

В пункте 1 Постановления № 54 говорится, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст. 131, 551ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на такое имущество.

С неуправомоченного отчуждателя можно взыскать убытки, если виндикационный иск собственника будет удовлетворен

Таким образом, недействительной является передача имущества в силу отсутствия распорядительной власти у продавца. Что касается обязательственного договора по отчуждению

имущества, то его следует признать действительным, поскольку распорядительной власти на момент его заключения не требуется. А раз договор по отчуждению имущества является действительным, то это дает основание для применения ответственности за эвикцию продавца, неуправомоченного на отчуждение (ст. 460, 461 ГК РФ). Ответственность отчуждателя в данном случае вытекает из невыполнения договорной обязанности передать вещь, в том числе передать ее свободной от прав третьих лиц (ст. 460 ГК РФ).

Следует отметить, что и судебная практика признает возможность применения к неуправомоченному отчуждателю норм об ответственности за эвикцию в случае удовлетворения виндикационного иска собственника, а значит, и действительность договора с неуправомоченным отчуждателем (поскольку не может быть договорной ответственности при недействительном договоре).

«Правило, предусмотренное п. 1 ст. 461 ГК РФ, является прямым продолжением правовых норм, содержащихся в ст. 460 ГК РФ, которое применяется в случае изъятия товара у покупателя третьим лицом по так называемому виндикационному иску (ст. ст. 301, 302, 305 ГК РФ)» 11 .

Аналогичное разъяснение содержится в 43 пункте Постановления № 10/22.

Кроме того, признание обязательственного договора действительным, а передачи имущества — недействительной - единственный способ обеспечить баланс интересов собственника и добросовестного приобретателя при наличии условий для удовлетворения виндикационного иска.

С одной стороны, в силу недействительности передачи имущества собственность не переходит к добросовестному приобретателю и собственник вправе истребовать свою вещь при наличии условий, предусмотренных статьей 302 ГК РФ. С другой стороны, на основании статьи 461 ГК РФ добросовестный приобретатель имеет право предъявить требования о возмещении понесенных убытков к неуправомоченному отчуждателю.

Сказанное, однако, не исключает в полной мере применения реституции в отношениях между добросовестным приобретателем и неуправомоченным отчуждателем: представляется, что реституцию следует применять как последствие недействительности передачи имущества.

Добросовестные приобретатели чаще защищают свои права в судах общей юрисдикции, нежели в арбитражных судах

На сегодняшний день дел в судах, по результатам которых имущество было истребовано у добросовестных приобретателей, несоизмеримо больше, чем дел, в которых добросовестные приобретатели используют для защиты правила об эвикции.

Из этого можно сделать вывод: добросовестные приобретатели, у которых собственник истребовал имущество, практически не обращаются в суды с исками к неуправомоченным отчуждателям о возмещении причиненных им убытков. Хотя суды прямо указывают, что правила об эвикции, предусмотренные статьей 461 ГК РФ, подлежат применению в случае истребования собственником имущества у приобретателя по виндикационному иску 12 .

Правила об эвикции значительно чаще используются для защиты добросовестных приобретателей в судах общей юрисдикции. Так, Московский городской суд указал, что исковые требования добросовестного приобретателя квартиры о взыскании убытков в размере, эквивалентном рыночной стоимости квартиры, удовлетворены правомерно. При изъятии собственником имущества у добросовестного приобретателя продавец обязан возместить добросовестному приобретателю понесенные им убытки 13 . Аналогичные выводы можно встретить и в других судебных актах судов общей юрисдикции 14 .

В завершение хотелось бы выразить надежду, что с учетом позиций Пленума ВАС РФ и Пленума ВС РФ, упомянутых выше, в судах сформируется практика, позволяющая шире использовать правила об эвикции для защиты добросовестного приобретателя при истребовании у него имущества собственником.

Показательны в этом смысле выводы Восьмого арбитражного апелляционного суда, который, отказывая Министерству имущественных отношений Омской области в иске об истребовании земельных участков у добросовестного приобретателя, основывался в том числе и на отсутствии практической возможности у добросовестного приобретателя впоследствии взыскать убытки с неуправомоченного отчуждателя 15 .

Восьмой арбитражный апелляционный суд указал на право добросовестного приобретателя потребовать возмещения убытков у неуправомоченного отчуждателя, а также на то обстоятельство, что неуправомоченный отчуждатель был исключен из единого государственного реестра юридических лиц.

В связи с указанными обстоятельствами суд решил, что удовлетворение требований в такой ситуации лишает добросовестного приобретателя законного права потребовать возмещения убытков с неуправомоченного отчуждателя, поскольку последний не существует в качестве юридического лица.

_________________________________

1. Постановление Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

2. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.09.2006 по делу № А13-14944/2005-06.

3. См., напр.: п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 № 13 «Обзор практики разрешения, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», постановления Президиума ВАС РФ от 08.10.2002 № 11695/01, ФАС Северо-западного округа от 09.06.2006 по делу № А56-17696/2005, Северо-Кавказского округа от 17.10.2006 № Ф08-4362/2006, Московского округа от 11.07.2005 № КГ-А40/6095-05.

4. Рабинович Н.В. Недействительность сделок и ее последствия. Л., 1960. С. 106-107; Шевцов С.Г. Продажа имущества неуправомоченным лицом: Автореф. дис. ...канд. юрид. наук. М., 2004. С. 8; Кузина С. Проблемы защиты интересов добросовестного приобретателя // Хозяйство и право. 2006. № 8. С. 115.

5. Понятие распорядительной власти цит. по кн.: Тузов Д.О. Реституция при недействительности сделок и защита добросовестного приобретателя в российском гражданском праве. М., 2007 С.185.

6. Усков О. Проблема приобретения имущества от неуправомоченного отчуждателя // Хозяйство и право. 2002. № 6. С. 67.

7. Сказанное не распространяется на реальные договоры по отчуждению имущества, так как передача в этом случае выступает конститутивным элементом договора и наличие распорядительной власти отчуждателя, таким образом, здесь обязательно.

8. Тузов Д. О. Указ.соч. С. 190.

9. Там же. С.195.

10. Там же. С.187.

11. Постановление ФАС Московского округа от 13.06.2007 № КГ-А40/5319-07.

12. См., напр.: постановления ФАС Московского округа от 13.06.2007 № КГ-А40/5319-07, Северо-Западного округа от 31.08.2010 по делу № А13-11203/2009, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2011 по делу № А46-412/2011.

13. Определение Московского городского суда от 12.11.2010 по делу № 33-34591.

Кто такой добросовестный приобретатель (по ГК РФ) и как защитить имущество?

В жизни случаются разные ситуации:

купили автомобиль, а он оказался краденым;
приобрели земельный участок у одного лица, а у другого появились претензии (и теперь он требует вернуть «землю»);
оформили документы на квартиру, а потом появились левые собственники, «родственники с зоны»;
купили машину, а затем узнали, что транспортное средство находится под арестом;
приобрели имущество в компании, оплатили на расчетный счет, а потом со стороны третьих лиц появились непонятные претензии о возврате вещи;
купили телефон, а он оказался найденным (а теперь законный собственник требует вернуть его обратно);
оформили документы на участок, а он оказался в залоге;
стали жертвой «черных риелторов», которые продали чужое имущество.

Есть и более сложные правоотношения. К примеру, юридическое или физическое лицо покупает земельный участок у местных органов А., а потом оказывается, что имущество стоит на балансе учреждения/органа Б. Для совершения сделки необходимо было получить его согласие/разрешение.

Получается, что в подобных ситуациях у нас как минимум 3 субъекта:

приобретатель (покупатель), который считает имущество полученным законно (оплатил стоимость, оформил документы, получил разрешение);
законный собственник (тот, чье имущество как раз и стало предметом купли-продажи);
«якобы продавец», который реализовал чужое имущество.

Дополнительно в правоотношениях могут фигурировать представители компаний и юридических лиц, государственные органы (по земельному кадастру, регистрации сделок, а также нотариусы и многое другое).

Как разрешить конфликт? В этих и других случаях на помощь приходит Гражданский кодекс (ст. 301 и ст. 302), а также ряд постановлений правоприменительных органов + судебная практика.

Чтобы найти ответы на все вопросы, придется поднять пласт законодательства:

Необходимо будет пересмотреть судебную практику (апелляционное определение Санкт-Петербургского горсуда за 13.09.2016 № 33-18592/2016; определение ВС РФ от 24.05.2016 № 4-КГ16-11; апелляционное определение ВС Р. Марий Эл от 01.12.2016 по делу № 33-2184/2016, а также многие другие).

Традиционно суды отталкиваются от принципа добросовестности приобретателя. Но ничто не мешает вам подтверждать и доказывать добросовестность (чеки, квитанции, договор).

В ст. 302 ГК РФ указывается, что деньги, а также ценные бумаги НЕ МОГУТ БЫТЬ ИСТРЕБОВАНЫ у добросовестного приобретателя.

Все остальные вещи (в теории) можно истребовать:

дома, коттеджи, квартиры, комнаты в квартирах, части блокированных домов;
автомобили, технику, транспортные средства;
украшения, ювелирные изделия, предметы искусства;
товары для дома и быта;
участки земли, производственные комплексы, торговые павильоны, а также многое другое.

Но кто такой добросовестный приобретатель по Гражданскому кодексу? Каким критериям он должен соответствовать? В ч. 1 ст. 302 ГК РФ прямо указывается характеристика.

Добросовестный приобретатель - это лицо, которое соответствует указанным признакам:

получило имущество от субъекта, который не имел права заключать сделки с ним (будь то юридическое лицо, частный субъект или государственный орган);
не знало (и не могло знать) о том, что права законного собственника нарушаются (к примеру, вам не сообщили о залоге, необходимости получения разрешений и так далее).

Что делать, если «продавец» подарил вам незаконно полученные часы/квартиры/машины/автомобили? В таком случае вы все равно остаетесь добросовестным приобретателем.

Разница лишь в том, что законный собственник всегда может истребовать имущество (кроме ценных бумаг на предъявителя и денег).

ГК РФ не устанавливает жесткий перечень критериев (признаков), по которым приобретатель признается (или может признаваться) добросовестным.

Судебная практика (пост. № 10/22, а также обзор судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ 01.10.2014) обозначила ряд дополнительных критериев для сделок с недвижимостью:

«Обзор суд. практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей…» за 01.10.2014 также указывает, что приобретатель не может признаваться законным, если он:

знал о притязаниях третьих лиц (к примеру, был осведомлен о том, что есть еще один собственник, согласие которого не получено; классическая ситуация – продажа квартиры братом и сестрой: у каждого по 50%, и вы не можете купить недвижимостью до тех пор, пока не получите согласие обоих);
был в курсе, что имущество получено незаконным путем (украдено);
осведомлен, что объект сделки был получен помимо воли законного собственника (под принуждением или любым иным путем).

В силу специфики правоотношений у нас возникает спорная ситуация:

собственник, у которого не спрашивали согласие на отчуждение имущества, хочет вернуть его обратно;
приобретатель, которого «обманули», заплатил деньги/взял кредиты/потратил силы и нервы, поэтому хочет оставить имущество у себя.

Что делать в такой ситуации? Один будет доказывать, что приобрел объект законно, другой будет требовать возврата.

Сам по себе признание приобретателя добросовестным ничего не обозначает! Более того: вы не можете обратиться в суд с одним только материально-правовым требованием, поскольку оно автоматически не приводит к восстановлению нарушенных прав.

Признание добросовестным приобретателя возможно только как возражение против требований законного собственника (который требует возврата).

Что происходит на практике? Законный собственник идет в суд с иском о возврате его имущества. «Покупатель» начинает переживать: вдруг придется отдавать обратно приобретенную вещь?

Ответчик в таком случае возражает против истребования имущества из его владения посредством представления доказательств возмездного приобретения имущества у лица, которое на самом деле не имело права его отчуждать, о чем он не знал, но и не должен был знать (т.е. признание добросовестным приобретателем).

Итак, суд состоялся. Что происходит дальше и могут ли забрать имущество у ДП? Деньги и ценные бумаги на предъявителя «отобрать» никто не может. Остальные объекты (дома, квартиры, автомобили, техника) могут передаваться законному собственнику. Но все зависит от решения суда.

Вам придется подготовиться к заседанию и «вооружиться» доказательствами:

Практика показывает, что придется долго доказывать добросовестность приобретения имущества (то что вы не знали и не могли знать о наличии/отсутствии обременений).

Но самое главное – подтвердить, что вы проявили должную осмотрительность:

проверили информацию в реестре недвижимости и залога;
убедились в нормальном состоянии объекта;
прочитали все отметки в ПТС (к примеру, если там стоит пометка о залоге имущества, вы автоматически считаетесь уведомленными о наличии прав третьих лиц, поэтому не можете претендовать на признание добросовестным);
сделали многое другое.

Вы не успели стать приобретателем вещи, а ее уже изымают! Что делать? Неужели все потраченные деньги уходят зря?

Нет. Законодательство защищает вас:

Но здесь есть 2 момента, о которых вы должны знать:

Продавец будет освобожден от ответственности, если докажет, что приобретатель знал о риске изъятия. Доказательства разные: записи разговоров, письма, сообщения, намеки, копии документов. Получается, что при таком добросовестный приобретатель земельного участка «сам виноват», что не проверил документы/сделку. Законный собственник получает имущество обратно, а продавец отказывается от компенсации оплаты адвокатов, государственных пошлин и так далее.
Продавец может быть привлечен к рассмотрению виндикационного иска. Такое возможно в соответствии с нормами ст. 462 ГК РФ. Но и в таком случае продавец может избежать ответственности. Ему достаточно доказать, что мог быть предотвратить истребование (по п. п. 43 постановления № 10/22).

При истребовании жилья ДП оказывается в невыгодном положении. Чтобы защитить его интересы, государство предусмотрело ряд мер.

Закон «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ст. 31.1) предусматривает компенсацию до 1 000 000 рублей. Норма действует до 1 января 2020 года.

После этого вступают в силу требования обновленного закона «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (принят еще 13.07.2015 № 218-ФЗ). Ст. 68 нормативного акта содержит аналогичную норму, направленную на защиту прав покупателя.

При разрешении подобных споров необходимо руководствоваться требованиями ГК РФ (ст. 301 и 302).

Виндикационный иск не будет подлежать удовлетворению при наличии следующих условий:

ответчик приобрел имущество возмездно (т.е. за деньги или в обмен на другое);
отчуждатель не имел прав на заключение подобных сделок (поскольку права собственности не у него);
имущество попало к «незаконному продавцу» помимо воли законного правообладателя (кражи, обман, мошенничество);
приобретатель был добросовестным на момент заключения сделки (не знал и не мог знать о нарушении прав, проявил должные меры осторожности).

Возможно истребование имущества у ДП, если он купил похищенный с охраняемой стоянки автомобиль. Здесь выбытие имущества не было по воле собственника.

Перед тем, как защитить интересы в суде, нужно просмотреть нормально-правовую базу, обзоры судебной практики. Бывали случаи, когда в одной и той же ситуации при решении вопросы о ДП суды придерживались разных позиций. То же Постановление Пленума ВС РФ может судьями трактоваться по-разному.

Надеемся, что ничтожная сделка не станет причиной больших потерь и лишений (нервов, денег, имущества).